賃貸経営

１　はじめに

賃貸建物や設備等に不具合が生じ、修繕を要する状態になった場合は、賃貸人がその修繕義務を負うとされていますが、修繕義務の範囲や費用負担等を巡ってトラブルに発展することがあります。

そこで今回は、賃貸人の修繕義務に関する基本的なルールや注意点をご説明させて頂きます。

 

 

 

２　賃貸人の修繕義務の内容

（１）賃貸借契約において、賃借人は賃料の支払義務を負う一方、賃貸人は賃貸物を使用・収益させる義務を負います。

そのため、賃貸物の使用・収益に必要な修繕は賃貸人が義務を負うものとされています（民法６０６条１項本文）。具体的には、不具合の内容や程度によるため一概には言えませんが、たとえば雨漏りや排水管の詰まり等が生じ、建物の使用・収益に支障を来す程度に至っている場合は賃貸人が修繕義務を負うことになります。

一方、絨毯の汚れやクロスの剥がれが生じたケースについて、建物の使用・収益には影響しないとして修繕義務が否定された裁判例もあります。

なお、賃借人の責任により修繕が必要となった場合（賃借人が不注意で損傷させた場合など）は、賃貸人は修繕義務を負わないものとされています（民法６０６条１項但書）。

 

（２）このように、原則として賃貸人が修繕義務を負うことになりますが、上記の民法６０６条１項は任意規定（当事者間で異なる合意ができる規定）と解されているため、賃借人が修繕する旨の特約を賃貸借契約書に定めることも可能であり、実際にも軽微な修繕（日常的に生じる電球の取換えやふすまの張替え等）を賃借人負担とする旨の特約は多く見られるところです。

もっとも、このような特約も常に有効というわけではなく、たとえば賃貸人が相場どおりの賃料を受け取りながら、大規模修繕も含めた広範囲の修繕義務を賃借人に負わせるような特約などは、不公平であるため無効とされるリスクが高いものと思われます。

 

３　修繕義務を履行しないとどうなるか

賃貸人が修繕義務を負うにもかかわらずこれを履行しなかった場合、賃借人としては次の対応を採ることができます。

①　履行の強制

裁判所の手続により賃貸人に対して修繕義務を強制的に履行させることが可能です。

②　損害賠償請求

賃貸人が必要な修繕を怠ったことによって賃借人の被害が拡大したような場合は、その分の損害も含めて賃貸人が賠償義務を負うことがあります。

③　修繕費用の償還請求

賃貸人が修繕義務を履行しない場合は、賃借人が自ら修繕した上で、実際にかかった修繕費用の償還を直ちに賃貸人に求めることができます。または、当該費用相当額を賃料と相殺することも可能です。

④　賃料の当然減額・契約解除

賃貸建物の一部が滅失・損傷するなどして使用・収益できなくなった場合は、その割合に応じて賃料が当然に減額されることになります。さらに進んで、賃借目的を達することができない程度に至った場合（居住できなくなった場合など）は、賃借人は賃貸借契約を解除することもできます。

 

４　まとめ

賃貸建物や設備等に不具合が生じた場合、まずは具体的な状況や原因を十分に確認した上で、賃貸人が修繕義務を負うと判断された場合は速やかに対応することが求められます。これを怠ると賃貸人に責任が生じるリスクがありますのでご注意ください。

また、賃貸借契約書の作成段階では、個別の事情に応じて修繕義務に関する特約を入れることもトラブル防止に有用ですのでご検討頂ければと思います。

 

（著者：弁護士　戸門）