賃貸経営

賃貸経営に関する相談事例

更新料が法人から支払われない

• 1Ｒマンションを保有しており、６年前から法人に賃貸しています。このたび、更新契約書を締結し、１か月分の更新料を支払うことになっていましたが、更新料は支払われず、３か月後に突然、その法人が退去することになりました。 テナントからいまだ更新料をもらえていないのですが、どうしたらよいでしょうか。

オーナーの都合で賃貸借契約を解除する際の正当事由

• マンション1室を賃貸しており、不動産管理会社に管理を委託しています。来年3月末に契約期間が満了（２年間）するため、その時点で更新を拒絶したいと思っています。 理由は、自宅として利用したいからです。 不動産管理会社に相談したら、立ち退き交渉は一切できないと言われました。どうすればよいでしょうか。

不動産管理会社への不信と対応

• 中野区内の駅から1分の所に築30年のアパートを所有しています。親の代から賃貸経営をしており、両親が亡くなったため私が引き継ぎました。ただ、管理会社に対して信用できない部分が多々あるのでご相談しました。（タバコは禁止としているのに喫煙者を入居させた。その方たちに退去してもらうのに150万円ほどかかった、等）

賃貸アパートの入居者を立ち退きさせたい

• ３階建の自宅兼アパートを父名義で保有しています。３階部分に賃貸ワンルーム４室があり、現在稼働中ですが、父が病気になったため、売却を検討しています。 当該アパート入居者を立退きさせたいのですが、どのように対応すればよいでしょうか。

空室部分を不動産仲介会社へ依頼したが家賃２ヶ月分の手数料を取られた

• 中央区に事務所ビルを保有しています。そのビルに空室が出たことから、空室部分を地場の不動産仲介会社へテナント探索を依頼しました。 当該業者はテナントを見つけ、契約したのですが、仲介報酬として家賃２ヶ月分相当額を取られてしまいました。家賃１ヶ月分を取り返したいのですが、可能でしょうか。

自宅購入のために賃貸物件の売却を考えているが、契約解除は可能か

• 私は都内の賃貸住宅に居住しています。横浜市内に貸家を所有しており、賃借人は法人です。現在、自宅を購入することを検討しているため、当該賃貸借契約を解約し、空き家にした上で、本物件を売却して、資金を得ようと考えています。 更新期限の３ヵ月前に解約通知書を当方から賃借人に送付しましたが、賃借人から、出ていかないと言われました。どうすればよいでしょうか。

入居者の契約違反について

• アパート経営をしています。アパートの入居者が本人と弟の２人でしたが、その入居者以外の別の男性も入居しているようです。退去させることは可能でしょうか？ また当該男性の所有の車両が、アパート敷地内に無断で駐車しています。注意してもどかないのですが、どうすればよいでしょうか。

管理会社トラブル（100万円の振込なし）

• 共同住宅を保有しているオーナーです。当該共同住宅の管理を管理会社へ任せていますが、その管理会社から家賃の振り込みが３ヵ月ありません。どうすればよいでしょうか？

賃貸借契約時の債務保証会社の活用

• アパートの賃貸経営をしているオーナーです。 入居者が家賃を滞納したまま退去し、滞納額は130万円になります。分割して支払うという約束でしたが、４ヶ月で不払いになりました。その滞納者の部屋を訪ねましたが、居留守を使っているのか出ません。連帯保証人は滞納者の父親で、連絡はとれる状況にありますが、どうすればいいでしょうか。

相続が発生してから、急にテナント側から家賃賃減額を要求された

• 昨年に父親が亡くなり不動産（貸店舗）を相続しました。テナントとして使用しており1.2階なので家賃が44万円でしたが私が相続と同時に27万円と言われています。理由は2階は倉庫なので使用していないとの事です。 また昨年7月から遡って（父が亡くなったのが7月なので）契約をしたいとの事です。27万円だとしても遡るのはどうかと思います。如何でしょうか。（相談日は2月）

管理会社による入居者契約とリフォーム工事についてのトラブル

• 台東区内に２棟のアパートを保有しています。弟の知り合いの不動産産会社に不動産管理を委託していますが、 ①不動産会社で勝手に入居者を決めて契約を締結している ②リフォーム工事を勝手に実行して、費用だけ請求してくる 以上2点に不満を感じていますが、その行為が適切なのか教えてほしいです。

マンション経営の法人化について

• 賃貸経営しているマンションがあるのですが、個人で確定申告をしており、法人化すべきかどうか悩んでいます。 １棟マンション（42室）で賃料収入は年間５，３００万円であり、建物の築年数は約２０年になります。 両親が自主でマンション管理をしておりますが、高齢になっていることもあり、法人化して息子の私も管理の手伝いをしていきたいとも考えており、アドバイスをよろしくお願いいたします。

管理会社との契約解除に伴う違約金

• 埼玉県内に所有していたアパートを売却しましたが、その管理を任せていた不動産会社に1室あたり2万円とられました。（毎月振り込まれる家賃から2万円引かれていた）このようなことはあるのか教えてください。

居住用物件でブリーダー事業を行う

• 一棟の戸建てを、「猫２匹飼う」という条件を承諾して、居住目的で賃貸しました。しかし、近隣からクレームが入り、「猫１０匹以上を飼って、ブリーダー事業を始めた」ことが判明しました。どのように対応したらよういでしょうか。

テナントの電気看板の修理費用について

• 母親が大家をしていて、建物の１階部分を飲食店に賃貸しています。 電気看板を出していますが、電源プラグを誰かに壊されたようで、修理することになりました。保険に入っていたので費用はそこから出しましたが、大家が払うべきなのでしょうか。 また、賃借人は普段からトラブルを起こす人で、今回もその費用を払えなど命令口調で言ってきます。 本当は退去して欲しいが、こういう賃借人とどう対応していけばいいのか聞きたいです。

隣接地の解体工事による被害

• 先日、私の住んでいる隣接地で建物の解体工事が実施されており、その際、自宅の雨どいが壊れました。解体業者へ補修してほしいと言っていますが、相手にしてくれません。どうすればよいですか。

土地賃貸借契約書について

• 借地権者へ土地を貸している地主です。土地賃貸借契約書に、「借地権の転貸を禁止し、賃借人がそれに違反したときは、賃貸人は契約を解除することができる」と明記してあります。 借地契約の解除は出来ますか？また建物の撤去も請求可能か教えてください。

立退きについて➀

• 港区に戸建て（1階に1戸、2階に1戸）を保有しており、2階部分を賃貸しています。建物の老朽化が進んでおり、建て替えを考えているので、賃借人に立ち退いて欲しいと思っているが、どうすればよいでしょうか。

テナントへの賃料を値上げしたい

• 六本木に所在するマンション１室を保有しており、約20年前から賃貸しています。 賃貸部分は、１階の店舗部分で、規模は約20坪、50万円で貸していますが、賃料の値上げをしたいです。どのように対応すればいいですか？

賃借人の用途違反（居住用から事業用へ）

• 港区在住で、 新潟県内に所在する１戸建てを賃貸に出しています。賃借人は、その戸建てを自身の居住目的のために、３年の定期借家契約で借りています。 その後、近隣の方から、その戸建住宅全体を英会話教室として運用しているようで、子どもたちの出入りも激しく、うるさいとのクレームが直接オーナー宛てにありました。どのように対応すればよいでしょうか。

アパート再生事例

• JR山手線沿線の最寄り駅から５分程度の共同住宅を相続しました。築40年が経過した木造アパートで、１K6戸すべて空室の状況で、今後の活用について教えてほしい。

賃借人滞納

• 賃貸アパートの住人の賃料未払が６ヶ月間になります。どのように対処したら良いでしょうか？

一括借上げ

• 30年間の一括借り上げ契約があるので、アパートを建築しようと考えています。 注意点はありますか？

定期借家契約

• 今後、賃貸アパートの契約を定期借家契約に切り替えていこうかと考えています。 契約中の方でも切り替える事はできますか？