賃貸経営

１　ご挨拶

今まで借地借家に関する様々なテーマの基本をご説明させて頂きましたが、本年は、地主家主の皆様にとって特に重要と思われるテーマを絞り、それぞれ２回に分けて少し掘り下げていきたいと思います。今回は、正当事由による契約終了についてご説明させて頂きます。

 

 

２　正当事由の位置付け

借地・借家契約の賃借人が重大な債務不履行（契約違反）をした場合、賃貸人は契約を解除して土地・建物の明渡しを求めることができます。その典型例は賃料未払であり、概ね３ヶ月以上の未払が一つの目安と言われていますが、それ以外の場合でも、賃貸人との信頼関係を破壊するほどの重大な債務不履行があれば解除することが可能です。

一方、賃借人に重大な債務不履行がない場合でも、賃貸人が契約を終了させるためには更新拒絶や解約申入れをすることが考えられますが、そのためには「正当事由」が必要とされています。

 

３　正当事由の内容

（１）正当事由の内容としては、①賃貸人及び賃借人のそれぞれが土地・建物の使用を必要とする事情が中心的な要素となります。

具体的には、自己や家族の居住、営業上の使用、有効利用（隣地との一体利用等）等の必要性が挙げられます。それ以外にも、②当該契約の従前の経過（契約締結の経緯、軽度の契約違反、契約後の経過期間等）③、土地・建物の利用状況、④建物の現況（老朽化等）といった事情を総合的に考慮して正当事由の有無が判断されることになります。

（２）ただ、重大な債務不履行のない賃借人を立ち退かせることは必ずしも容易でははく、上記の諸事情を考慮しても正当事由が認められないことがあります。

その場合でも、賃貸人が立退料を支払うことによって正当事由が認められる可能性が出てきますので、その意味で立退料は正当事由の補完要素として位置付けられています。

そこで、立退料の算定方法が問題となりますが、賃借人の借地権や借家権を失わせることになるので、その対価である借地権価格や借家権価格が一つの目安とされています。その他にも、転居先への移転費用（引越代、転居先の入居費用等）、営業補償（休業補償、顧客喪失による喪失等）など、諸々の事情を考慮して立退料の金額が決められることになります。

特に事業用物件の場合は、営業補償が考慮されて立退料が高額になりやすい傾向があります。ちなみに、立退料の相場として「賃料〇ヶ月分」と言われることがあり、交渉の場では便宜的に用いることもありますが、実際の訴訟ではこのような相場があるわけではなく、事案の内容に応じて数ヶ月分から数十年分まで様々な金額が定められています。立退料はあくまで正当事由の補完として位置付けられますので、上記（１）の正当事由に該当する事情が少ない場合は、それに応じて立退料は高額になるという関係にあります。

 

４　終わりに

正当事由に関する一般論は以上のとおりですが、実際の裁判例において、具体的にどのような事情に基づき判断されているのかを見て頂くとイメージしやすいと思いますので、次回の後編では若干の裁判例もご紹介させて頂きたいと思います。

 

（著者：弁護士　戸門）