賃貸経営

１　はじめに

建物の賃貸借契約が終了した場合、賃借人は、建物に生じた損傷を入居前の状態に戻す義務を負います。これを原状回復義務といいますが、具体的にどこまで原状回復を要するのかなど、トラブルになることも少なくありません。そこで、原状回復の範囲の考え方を整理した上で、原状回復に関する諸問題をご紹介させて頂きます。

 

 

２　原状回復の範囲

（１）上記のとおり、賃貸借契約が終了すると賃借人は原状回復義務を負いますが、完全に元通りの状態に戻すことが求められているわけではありません。いわゆる通常損耗（建物を通常どおり使用していたことにより生じた損耗）や経年変化については、賃借人は原状回復義務を負わないのが原則です。つまり、賃借人が原状回復義務を負うのは、それ以外の損傷（賃借人の故意や不注意により生じたもの）ということになります。

 

（２）ただ、建物の損傷が通常損耗・経年変化に該当するか否かは争いになりやすいところなので、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や、東京都賃貸住宅紛争防止条例（いわゆる「東京ルール」）などで一定の基準が示されています。具体的には、床、壁・天井、建具、設備などの部位ごとに、通常損耗・経年変化に当たるものとそうでないものが整理されており、一般的に広く使用されています。また、紛争防止のためには、あらかじめ賃貸借契約書に修繕分担表（各部位の原状回復をどちらが負担するかを記載した一覧表）を付けておくことも有用でしょう。

 

３　原状回復に関する諸問題

（１）入居時の損傷について

賃貸借契約の終了に伴い建物内の損傷状況を確認しますが、特に中古住宅の場合は、終了時に確認された損傷が入居当初からあったものか否かが争いになることがあります。このようなトラブルを防止するためには、入居時に損耗の有無・状況を記載したリストを作成し、できれば各部位の写真も撮影しておくと良いと思います。

また、特に古い建物では、入居当初から壁やフローリング床などに無数の損傷が付いていることがあります。その場合は、賃借人が入居後に不注意で傷を付けたとしても、その原状回復費用を賃借人が全額負担するのは不合理なので、建物や設備の経過年数に応じて賃借人の負担割合を減少させるという考え方もあります。

（２）通常損耗補修特約

賃貸借契約において、通常損耗を賃借人が補修する旨の特約（通常損耗補修特約）が定められていることがありますが、このような特約は無条件に認められるわけではありません。賃借人が予期しない負担を課されることのないように、賃借人が補修する通常損耗の範囲が具体的に明記されていなければならないというのが裁判所の考え方です。

また、国土交通省の上記ガイドラインでは、通常損耗補修特約の要件として、①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること、②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること、③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていることが求められているため、特約を定める場合は注意が必要です。

 

４　まとめ

賃貸住宅の原状回復については、高額の争いになることはさほど多くはなく、通常は話合いで合意に至っていますが、ときには原状回復を不当に拒否し、強硬に争ってくる賃借人がいるのも事実です。話合いがこじれて訴訟になれば多くの時間と費用がかかってしまいますので、賃貸人としては、上記のガイドラインを活用するなどしてスムーズな解決に結び付けたいところです。

 

（著者：弁護士　戸門）