賃貸経営

１　はじめに

借地・借家契約において、賃借人に退去を求める際に「立退料」を支払うことがありますが、そもそも立退料とはどういうものなのか、その金額はどのようにして算定されているのかを整理したいと思います。

 

 

２　立退料の位置付け

たとえば賃借人が数ヶ月にわたって賃料を滞納しているなどの重大な契約違反がある場合は、賃貸人は借地・借家契約を解除することができますので、基本的には立退料を支払うことなく退去を求めることができます。

一方、賃借人に重大な契約違反がない場合に、賃貸人側の事情により、解約申入れや更新拒絶によって借地・借家契約を終了させるためには、「正当事由」が必要とされています。正当事由の有無については様々な事情をもとに判断されますが、具体的には、賃貸人及び賃借人がそれぞれ当該物件の使用を必要とする事情や、当該物件に関する従前の経過（契約締結の経緯、契約後の期間の長短、賃料の金額等）、当該物件の利用状況、建物の老朽化による建替えの必要性などが考慮されます。ただ、賃借人に重大な契約違反がない状況で、賃貸人側の事情により退去を求めるわけですから、基本的に正当事由のハードルは高く、よほどのことがない限り認められないのが実情です。もっとも、その場合でも賃貸人が立退料を支払うことによって正当事由が認められる関係にありますので、立退料は正当事由を補完するものと位置付けられています。

 

３　立退料の算定方法

それでは、立退料の金額はどのようにして算定されるのでしょうか。一般的には「賃料の〇年分」と言われることがあり、実際の立退き交渉でもこのように簡易な方法で算出することがあります（大まかに言えば１～３年分ぐらいの範囲が多いように思われます。）。しかし、金額交渉で折り合いが付かず、訴訟になった場合は、「賃料の〇年分」で算出されているわけではありません。具体的な計算式は決まっていませんが、借地・借家契約を終了させるということは、賃借人が有する借地権や借家権を失わせることになるので、その対価として借地権価格や借家権価格が一つの目安となっています。

また、それ以外にも、転居先への移転費用（引越代、転居先の敷金・礼金・仲介手数料等）、転居先の賃料が従前より高い場合の賃料差額、当該物件で営業していた賃借人が休業を余儀なくされる場合の営業補償など、諸々の事情を考慮して立退料の金額が決められることになります。

ただ、立退料は、上記のとおり借地・借家契約を終了させるための正当事由の不足を補完するものですので、正当事由がどれぐらい充足しているかが立退料の金額に影響するという関係にあります。そのため、立退料をなるべく低額に抑えるためには、上記の正当事由が充足していることを十分に主張・立証していくことが必要になります。

 

４　まとめ

上記のとおり、立退料の算定にあたっては様々な事情が考慮されますが、基本的に賃貸人側の事情で賃借人を退去させることは容易ではありません。実際の裁判例を見ても、高額の立退料が認められているケースは少なくないため、賃貸人としては、できる限り交渉での解決を目指すのが望ましいところです。立退料について決まった計算式がない以上、事前に正確な金額を算出することは難しい部分もありますが、事案の内容に応じてある程度の見通しや方針を立てることはできますので、立退き請求をご検討の方はお気軽にご相談頂ければと思います。

以上

（著者：弁護士　戸門）