賃貸経営

ご所有の土地に老朽化したアパートが建っており、そのアパートに入居者がいると、当然ですが、建て替えはできません。土地の有効活用にあたって、「建て替え」が最有効使用（土地の利用価値を最大限引き出す活用方法）と判断される場合には、入居者の「立ち退き」が必要となります。

ここでは、立ち退きの流れ、ポイントについて説明いたします。

 

（１）入居者の賃貸借契約書の確認

一般的なアパートの賃貸借契約書には、「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。

「普通借家契約」は、２年毎に更新がある、アパートの契約に一般的に利用される契約形態になります。

「定期借家契約」は、賃貸借期間が到来したら、そこで、賃貸借契約が終了する契約形態になります。

通常、「立ち退き」が関連するのは、「普通借家契約」になります。理由は、「定期借家契約」は、期間が到来したら、そこで、契約が終了するので、入居者は出ていくことになるからです。

それでは、「普通借家契約」において、「立ち退き」をしていく場合のケースについてみていきましょう。

 

 

 

 

（２）普通借家契約の立ち退きについて

普通借家契約において、貸主が借主に対して、「建物が老朽化したので、契約の更新はしない。だから、●日までに出てってくれ」といえるのでしょうか。

答えとしては、立ち退かせるための「正当事由」が賃貸人にあれば、「更新拒絶」をして、立ち退きさせることができます（借地借家法第28条）。

 

（３）正当事由”とは？

この「正当事由」とは、所有者がその土地・建物を自ら使用するための正当な理由と解されますが、この「正当事由」の判断が非常に困難です。オーナーと入居者の事情を比較した上で判断されます。

たとえば、「建物老朽化して、倒壊の危険性がある」、「店舗を拡充したいので、建て替えたい」、「自分の息子と住む二世帯住宅を建て替えたい」等を正当事由として、認められるのではとのことで、裁判になったケースが多々ありますが、判決は、正当事由として一部認めるものの、正当事由を補完するものとして、立ち退き料を払いなさい」との判決が多いです。もちろん、「立ち退き料なし」の判決もあるので、ケースバイケースですが、「立ち退き料」は、必要になる可能性が高いと認識しておく必要があると思います。

 

（４）立ち退き料の基準

これも明確な基準はありませんが、居住用途と店舗用途（営業用）では、店舗用途（営業用）の立ち退き料は高額になります。理由は、店舗用途（営業用）の場合には、代替物件の探索が困難であること、店舗移転に伴い顧客が来なくなる可能性もあり、その営業補償が考慮されるからです。

 

（５）立ち退き交渉のポイント

大切なポイントは、賃貸人が正しい知識と誠実な対応で立ち退き交渉を進めたかということです。賃貸借契約は、お互いの信頼関係で成り立っていることですので、一方的な交渉ではなく、お互いが協力的に歩みよれるような手続きが必要になります。

当協会は、立ち退きに関するご相談、アドバイスを行っていますので、ご心配な方はお気軽にご相談ください。

 

・賃貸経営に関するその他記事　⇒https://www.jinushi.gr.jp/chintai/ ・底地・借地に関するその他記事　⇒https://www.jinushi.gr.jp/shakuchi/ ・日本地主家主協会について　⇒https://www.jinushi.gr.jp/

 

 

（著者：手塚）