賃貸経営

最近は、家賃債務保証会社を利用するケースが増えており、家賃滞納についての相談も以前よりは減ってきましたが、やはり大家さんにとっては大きな問題の１つです。大家さんがご自身で解決する場合の一般的な解決方法の流れをご説明します。

なお、家賃の滞納は3ヶ月で契約解除が認められることが多いです。3ヶ月以上の債務不履行（家賃滞納）が続き、信頼関係が破綻したとみなされれば、賃貸借契約の解除が認められます。

以下が手続きの流れです。

 

①　家賃支払いの督促をする。 　【家賃の督促、明け渡し請求、強制執行の流れ】

電話、訪問、督促状…と段階を踏んで督促をします。また、滞納分の金額と支払い期日も明記します。1ヶ月分でも滞納があれば、すぐに督促をした方がいいでしょう。

 

②　配達証明付内容証明で「催告兼契約解除通知書」を送る。

支払期日や合計請求金額を入れ、滞納が続き支払いが無ければ契約解除になることや、明け渡し請求をすることを記載しておきます。

（「本書面到達後、〇日以内に支払わなければ、改めて通知することなく本契約を解除し、明け渡し請求をする。」 など）

 

『配達証明』 ： 書留郵便物を配達したことを証明する郵便です。賃借人は、受け取った時に印鑑を押さなければいけないため、確かに受領したことの証明になります。

『内容証明』 ： いつ、誰から、誰宛に、どのような内容の文書が差し出されたかを証明する郵便のことです。同じものを3通用意し、1通は宛先人（賃借人）、1通は差出人（オーナー）、1通は郵便局が保管することで第三者が内容を証明することになります。

期日までに支払いがなければ、賃貸借契約は解除となります。

 

③　不動産の明け渡し請求の申し立てを裁判所にする。

明け渡し期日までに退去してもらえない場合、裁判所に申し立てをします。契約が解除されたからといって、賃借人を無理やり追い出すことはできないのです。

 

④　明け渡し請求の訴訟をする。

不動産の明け渡しを認める判決が確定することで、強制執行の手続きに進むことができます。１回で判決が出ることはなく、時間がかかります。和解に落ち着くこともあり、「和解調書」は裁判の判決と同様の強い効力があります。

 

⑤　（明け渡し請求に応じない場合）強制執行の申し立てをする。

確定判決、和解調書があれば、強制執行の申し立ては不要です。

 

 ⑥　裁判所から立ち退き要請

立ち退き要請の催告状が届いたら、家賃滞納者は期日までに部屋を明け渡さなければいけません（今後の居座りは不可能）。

 

⑦　（期日になっても明け渡さなければ）裁判所による強制執行

裁判所の執行官が現場に行って室内に入り、家財などを運び出します。

家財は倉庫などに保管しますが、この費用は大家負担となり、部屋の広さや荷物の量によりますが、数十万円かかります。

家賃滞納は、賃借人が悪いにもかかわらず、大家さんに費用負担が発生します。できるだけ早く対応して、次の入居者を入れて家賃収入を得ることに考えを切り替えるのも必要だと思います。当協会では、滞納家賃の分割払いを賃借人に求めていく等、大家さんのご負担を少しでも軽減できるような対策もいたしますので、お気軽にご相談ください。

 

（著者：秋葉）