賃貸経営

【賃貸の仲介】

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

不動産賃貸の仲介とは、オーナーさんから依頼を受けた不動産会社が、賃貸物件の入居者を募集し、契約に至るまでの業務です。この不動産会社は仲介業者と呼ばれ、宅地建物取引業の免許を取得していなければいけません。

不動産会社は賃貸業界のネットワークをもっており、インターネットなどで物件情報を公開し、入居希望者を募集します。希望者は、気になる物件の内見をし、気に入ったら入居申込みをします。身分証明書や収入証明の書類などを提出し、家賃債務保証会社の審査が通ったら、重要事項の説明、契約、鍵の引き渡しになります。ここまでが仲介業者の役割です。入居後については、原則、仲介会社の業務外となり、管理会社の仕事になります。尚、管理会社に委託している場合、管理会社＝仲介会社であることが多いです。管理会社は、オーナーさんの相談をワンストップで受けるため、例えば入居者募集の際は、オーナーさんの代わりに物件の資料を作成したり、他の不動産会社に募集をかけてくれるので、オーナーさん自身が色々な不動産業者を回る必要はありません。

 

【一般媒介、専任媒介、専属専任媒介】　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

不動産業界では一般的に、「媒介」と「仲介」はほぼ同じ意味で使われます。媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の３種類があります。

 

①一般媒介

複数の不動産会社に入居者の募集を依頼すること。

②専任媒介

複数の不動産会社に依頼することができず、１社のみに募集を依頼すること。管理委託契約を結んでいる場合は、管理会社が受けることが多い。オーナーは１社に依頼するだけで、この不動産会社が色々な不動産会社に募集依頼をしてくれる。

③専属専任媒介

専任媒介と同様、複数の不動産会社に依頼することができず、１社のみに依頼すること。さらに、その不動産会社が見つけた入居希望者以外と取引できないため、オーナーが自分で入居者を見つけることなどもできない。

 

主に利用されているのは、①の一般媒介と②の専任媒介です。賃貸物件の種類、特性に応じて、媒介契約書を取り交わし、募集を開始します。仲介会社は「レインズ」という不動産業者間のネットワークや、アットホームやSUUMO（スーモ）といった不動産サイトに物件情報を掲載し、募集します。

 

【管理会社の役割】

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

募集をして入居者が決まったら、仲介会社は入居者に対して重要事項説明をし、契約、鍵の引き渡しとなります。ここで仲介会社としての役割は終了です。ご自身で管理をなさっている「自主管理」大家さんの場合、入居中に起こったトラブル・・・例えば、設備の不具合（給湯器の故障、水漏れなど）、入居者間のトラブル（騒音など）、家賃の遅滞・不払い、退去時の立会いや敷金精算、原状回復などは、オーナーさんがご自身で対応しなければなりません。設備の不具合であれば、ご自身で修理の業者さんを手配したり、火災保険が適用されるか保険会社に問い合わせたり、家賃の入金がなければ督促のために電話連絡や手紙での督促、内容証明郵便を出したり・・・敷金精算なら入居者さんとオーナーさんの負担分を計算したりと、煩雑な仕事があるのが賃貸経営です。

 

そういった入居中のトラブルをまとめてやってくれるのが管理会社です。一般的には、仲介業者が管理まで引き受けていることが多く、煩雑な業務をやっていただく代わりに家賃の数％の管理手数料を管理会社に支払います。管理会社に依頼することで、入居中のトラブルが起きても管理会社が対応します。入居者さんとのやり取りの中で、法的な知識や経験が必要になることも多々ありますので、プロにお任せする方がオーナーさんは安心できると思います。

管理手法を見直すことで、アパート収益の改善や満室賃貸経営をするにはどうすればよいか等のアドバイスが当協会においてできますので、お気軽にご相談ください。

 

(著者：秋葉）