底地・借地権

１　はじめに

借地・借家契約は、契約期間の満了とともに更新されるのが原則ですが、一定の場合には、更新のない契約（定期借地契約・定期借家契約）を締結することが認められています。

今回はこれらの概要についてご説明いたします。

 

 

 

２　定期借地

（１）通常の借地契約は、一旦締結すると半永久的に存続してしまうため、地主が借地契約を躊躇する要因となっていました。このような事情から、借地の利用を促進するため、借地借家法で定期借地の制度が創設されました。

（２）定期借地契約によって設定される定期借地権には、次の３種類があります。

 

ⅰ　一般定期借地権

一般的な定期借地権であり、土地の使用目的を問いませんので、居住用・事業用のいずれでも設定することが可能です。存続期間については５０年以上とする必要があります。この契約は、必ず書面をもって締結しなければなりません（公正証書である必要はありません。）。

ⅱ　事業用定期借地権

専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合の定期借地権です。存続期間については１０年以上５０年未満とする必要があります。この契約は必ず公正証書をもって締結しなければなりません。

ⅲ　建物譲渡特約付借地権

借地権設定後３０年以上を経過した日に、借地上の建物を賃貸人に相当な対価で譲渡することを定めることができる借地権です。この契約は、書面をもって締結することは必須とされていませんが、紛争防止のためには書面によることが望ましいでしょう。

 

３　定期借家

（１）借家についても、家主のニーズに応えて借家の利用を促進するため、平成１２年に定期借家制度が施行されました。

たとえば転勤等で一時的に建物を使用しない場合や、建物を取り壊し予定である場合など、それぞれの実情に合わせて定期借家を活用することが想定されています。

（２）定期借家契約では、建物の使用目的に制限はありませんので、居住用・事業用のいずれも認められています。

存続期間の制限もないので１年未満とすることも可能です。

定期借家契約は、必ず書面をもって契約を締結しなければなりません（公正証書である必要はありません。）。

また、①契約締結前に、定期借家である旨を説明した書面を賃借人に交付すること、②（契約期間が１年以上の場合は）期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に期間満了の通知をすることが必要とされており、これらの手続を怠ると定期借家が実行できなくなるため注意を要します。

（３）定期借家契約は原則として中途解約できませんが、中途解約条項が定められていれば賃借人が解約することは可能です。

一方、中途解約条項がない場合であっても、①居住用の建物賃貸借であること、②建物の床面積が２００平方メートル未満であること、③転勤、療養、親族の介護その他やむを得ない事情により賃借人が建物を自己の本拠として使用することが困難となったことの各要件を充たす場合は、賃借人による中途解約が可能とされています。

（４）定期借家契約は期間満了をもって終了することから、賃料や敷金・礼金については通常より低めに設定される傾向にあります。なお、定期借家契約では、賃料を減額しない旨の特約が認められており、これも普通借家契約にはない特徴と言えます。

 

４　まとめ

以上のとおり、定期借地・定期借家には所定のルールがありますが、事情によっては土地・建物を有効利用することができますので、新規の賃貸をご予定されている方は選択肢の一つとしてご検討頂ければと思います。

 

（著者：弁護士　戸門）