底地・借地権

１　はじめに

地主が借地人から得られる収入としては、地代のほかに更新料や各種承諾料があります。

今回は、どのような場合に更新料や承諾料を請求できるのか、その金額はどう算定されるのかをご説明したいと思います。

 

 

 

２　更新料について

更新料は、賃貸借契約の更新に際して必ず支払われるものではなく、更新料を支払う旨の特約が賃貸借契約書に定められている必要があります。この特約がない場合でも、借地人が地主との紛争を回避するために任意に支払うことはありますが、借地人が応じなければ更新料を得ることはできません。過去に更新料が支払われてきた経緯があれば請求できるようにも思われますが、裁判所は否定的な考え方であり、やはり特約がないと更新料は認められないのが現状です。

更新料の金額については、決まった算定方法はありませんが、概ね借地権価格の５％～１０％程度が一般的と言われています。

 

３　承諾料について

⑴　譲渡承諾料

借地人が借地権を譲渡するためには地主の承諾が必要ですが、その際に支払われるのが譲渡承諾料です（名義書換料と言われることもあります。）。譲渡承諾料の金額は、概ね借地権価格の１０％前後が一般的です。

地主が借地権譲渡を承諾せず、あるいは譲渡承諾料の金額に折り合いが付かない場合、借地人は裁判所に借地権譲渡の許可を求めることができます（借地非訟という手続です。）。そして、譲受予定者の経済的・社会的信用性などを考慮し、借地権を譲渡しても地主に不利にならない場合は、承諾料の支払を条件として賃借権譲渡が許可されます。

 

　⑵　増改築承諾料

土地賃貸借契約書には、借地上の建物について増改築禁止特約が定められていることが通常です。この場合、建物を増改築するためには地主の承諾が必要ですが、その際に支払われるのが増改築承諾料です。増改築承諾料の金額は、増改築の範囲や程度によりますが、概ね更地価格の３％～５％前後とされることが多いようです。

この場合も、借地人は裁判所に増改築の許可を求めることができますが、土地の位置、面積、近隣状況や、増改築の内容等を考慮して相当と判断された場合は、承諾料の支払を条件として増改築が許可されることになります。

 

⑶　条件変更承諾料

土地賃貸借契約書においては、建物の種類、構造、用途等を制限する旨の借地条件も多く見られます。これらの借地条件を変更するためには地主の承諾が必要ですが、その際に支払われるのが条件変更承諾料です（たとえば、木造から鉄筋コンクリート造の建物に建て替える場合は、建物の構造が変わるので借地条件の変更となります。）。

条件変更承諾料の金額は、具体的な事案によって異なりますが、概ね更地価格の５％­～１０％前後とされています。

この場合も、借地人は裁判所に借地条件の変更を求めることができますが、近隣土地の利用状況の変動や、借地権の残存期間、土地の状況、従前の経過などの諸事情を考慮して相当と判断された場合は、承諾料の支払を条件として借地条件の変更が認められることになります。

 

　⑷　借地人との交渉

借地人から借地権譲渡や増改築等の申出があった場合、地主としては、裁判所の借地非訟手続での見通しを考慮しながら、申出を承諾するか否か、あるいは承諾料の金額について交渉を行うことが必要です。もっとも、借地に関する事情は様々であり、見通しの判断が難しいケースも多いので、借地人から申出があった場合はお気軽にご相談頂ければと思います。

 

（著者：弁護士　戸門）