底地・借地権

借地権者が、借地上にある建物を「増改築する場合」、「建て替える場合」には、地主さんの

承諾及びその承諾料が必要になります。それを「増改築承諾料」又は「条件変更承諾料」といいます。

 

建て替える又は増改築する建物の構造・種類により、その考え方が異なりますので、パターン別にみていきます。

 

 

 

 

➀【木造建物の建て替え・増改築の場合】・・増改築承諾料

 

現状、借地上に建っている建物が木造であり、「木造平屋建てを同じ規模で建て替える」、「木造平屋建てを２階建てに建て替える」、「従来の建物はそのままに増築する」、「従来の建物はそのままに屋根をふき替える、外壁を補修する」といった場合には、地主さんへ「増改築承諾料」を支払う必要があります。

 

「建て替える」、「増改築する」ことで、借地上の建物の耐用年数が上がり、借地する期間が長くなることにより、借地権の経済価値が上がることになります。よって、その借地権の経済価値の増加分の一部を地主さんへ支払うことが、「増改築承諾料」の根拠になります。

 

【増改築承諾料の目安】

増改築及び建て替えの規模、種類により、一概に言えませんが、下記の水準が判例等をみても多いです。

増改築承諾料＝更地価格×３％～５％

 

②【木造⇒鉄筋コンクリート造等に建て替える場合】・・条件変更承諾料

現状、借地上に建っている建物が木造で、建て替えにあたって「鉄筋コンクリート造」にする場合には、「条件変更承諾料」を地主さんへ支払う必要があります。

 

元々の土地賃貸借契約が、木造建物の所有を目的とする借地条件であったが、建て替えにより、鉄筋コンクリート造に借地条件を変更することから、「条件変更承諾料」となります。

当該建て替えにより、「増改築」よりも借地権の価値は増大し、非堅固建物から堅固建物に変わることで、借地期間も延長することになりますので、その増加価値の一部を地主さんへ支払うことが、「条件変更承諾料」の根拠になります。

 

【条件変更承諾料の目安】

木造から鉄筋コンクリート造へ建て替えることによる床面積の増加分、建て替えに得られる借地権者の収益増加分により、一概に言えませんが、下記の水準が判例等をみても多いです。

 

条件変更承諾料＝更地価格×１０％

 

【最後に】

増改築承諾料、条件変更承諾料の水準は、個々の借地権の内容により、変わってきます。

また、算定にあたっての「更地価格」についても、注意が必要ですので、当協会までお気軽にご相談ください。

 

（著者：手塚）