不動産売買

１．譲渡所得税（所得税と住民税）とは
不動産を売却した際には、売主に「譲渡所得税（所得税と住民税）」がかかります。譲渡所得税は、管轄の税務署で確定申告をして納税することになり、申告期間は売却した翌年の2月16日から3月15日までとなります。
計算式は、「譲渡所得税」＝「譲渡所得金額」×「税率」
となります。上記の中で「譲渡所得金額」は次の項で、詳しくみていきます。
「税率」は、売却した不動産の所有期間により異なり、「所有期間が５年以下」は39.63%、「所有期間が５年超」は20.315%になります。なお、相続で取得した不動産については、被相続人が所有していた期間を引き継ぐことができます。
２．譲渡所得金額の計算方法
【計算式】
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額

譲渡価額	不動産を売却した金額
―取得費	売った土地や建物を買い入れたときの購入代金（建物は減価償却費相当額を控除します。）や仲介手数料などの合計額です。実際の取得費の金額が不明の場合には、譲渡価額の５％相当額を取得費として計算することができます。
―譲渡費用	１仲介手数料、２測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、３貸家の売却に際して支払った立退料、４建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。
―特別控除額	収用などのとき：最高5,000万円 自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき：最高3,000万円
課税譲渡所得金額

 

上記計算により、課税所得金額がプラスになった場合には、「譲渡所得税」がかかります（課税所得金額がマイナスの場合は、譲渡所得税がかかりません）。

譲渡所得税がかかる場合には、「買い替え特例」を利用することで、「譲渡所得税を繰り延べる」ことが可能となります。
３．買い替え特例（事業用資産の場合）
買い替え特例とは、自宅、アパート、マンション、共同住宅を売却して、別の物件を買い替えた場合には、一定の要件のもと、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができる（譲渡益が非課税となるわけではありません。）特例です。
この項では、アパート、共同住宅等、事業の用に供されている不動産を売却して、別の事業用物件に買い替えた場合に、「買い替え特例」を利用できる要件をみていきましょう。
（１）特例を受けるための要件
この特例を受けるためには、次の要件全てに当てはまることが必要です。
・譲渡資産と買換資産は、共に事業用のものに限られます。
・譲渡資産と買換資産とが、一定の組合せに当てはまるものであることです。
この組合せの代表的なものとして、次のものがあります。
【売却する不動産】
（イ） 東京都の23区、大阪市などの既成市街地等内にある事業所（工場、作業場、研究所、営業所、倉庫その他これらに類する施設（福利厚生施設を除きます。）をいいます。）として使用されている建物又はその敷地の用に供されている土地
（ロ）その譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超える こと
【買い替え不動産】
（イ）買換資産の土地等については、土地面積が300 以上のもの。
(ロ) 事務所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、倉庫、住宅その他 これらに類する施設（福利厚生施設に該当するものを除きます。）（以下「特定施設」といいます。）の敷地の用に供されるもの（当該特定施設に係る事業の遂行上必要な駐車場の用に供されるものを含みます。）
(ハ) 駐車場の用に供されるもので、建物又は構築物の敷地の用に供されていないことについて、都市計画法第29条第1項又は第2項の規定による開発行為の許可の手続や、建築基準法第6条第1項に規定する建築確認の手続などが進行中であるというやむを得ない事情があり、その事情があることが申請書の写しなどの一定の書類により明らかにされたもの
（二） 買換資産が土地等であるときは、取得する土地等の面積が、原則と　して譲渡した土地等の面積の5倍以内であることです。この5倍を超えると、 超える部分は特例の対象となりません。
（ホ） 資産を譲渡した年か、その前年中、あるいは譲渡した年の翌年中に買換資産を取得することです。
なお、前年中に取得した資産を買換資産とするためには、取得した年の翌年3月15日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を税務署長に提出をしておくことが必要です。
また、譲渡した翌年中に買換資産を取得する予定の場合には、確定申告書を提出する際に取得する予定の買換資産についての取得予定年月日、取得価額の見積額及び買換資産が買換えの組合せのいずれかに該当するかの別、その他の明細を記載した「買換（代替）資産の明細書」を添付することが必要です。
（へ） 買換資産を取得した日から1年以内に事業に使うことです。なお、　取得してから1年以内に事業に使用しなくなった場合は、原則として特例は受けられません。
（ト） この特例を受けようとする資産については、重ねて他の特例(優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例や租税特別措置法第19条各号に掲げる特例等)を適用することはできません。
以上、買い替え特例を活用する場合の要件を確認しましたが、複雑な要件が多くなっていますので、買い替え特例が適用できるのか、個別・具体的に専門税理士への相談が不可欠です。
また、譲渡所得税を払いたくないことが最優先になってしまい、買い替える不動産を詳細に分析することなく安易に購入してしまうと、結果的には損してしまうことも少なくありません。
満室賃貸経営が中長期的に継続できるのか、賃料・地価動向の推移等分析して、将来的に資産価値が減少しにくい不動産であるかを見極める必要があります。お気軽に当協会までご相談ください。

 

（著者：手塚）