底地・借地権

１　はじめに

今回は借地借家法と同法の施行に伴い廃止された借地法等との適用関係に触れた後、新旧各法適用下における建物の朽廃・滅失と借地権の帰趨について取り上げたいと思います。

 

２　借地法等と借地借家法の適用関係

建物保護関する法律、借地法、借家法が廃止され借地借家法が施行されたのは、平成４年８月１日のことですが、借地借家法では、旧法下において締結された借地借家契約にも原則として借地借家法が適用されるものとされています。

他方で、借地借家法では旧法の規定に基づき生じた効力を妨げないとも規定され、また、経過措置が多く設けられていることから、実際には、旧法下で設定された借地権等については旧法が適用される場面が多いというのが実情です。

今回取り上げる建物の朽廃・滅失と借地権の帰趨に関しても、旧法下に設定された借地権については、経過措置により旧法（借地法）が適用されることになります。

 

３　建物の朽廃・滅失と借地権の帰趨

　⑴　借地法での定め

借地法では、建物の朽廃と滅失を区別し、借地契約の期間満了前に建物が朽廃した場合には原則として借地権が消滅するものとしつつ、堅固建物では３０年以上、非堅固建物では２０年以上の存続期間の定めがあればその間は消滅しないとされています。

他方、建物の滅失の場合には、借地権が消滅しないことを前提に、借地権者が借地権の存続期間を超えて存続する建物を新たに築造した場合、土地所有者（地主）が遅滞なく異議を述べなかったとき堅固建物では３０年間、非堅固建物では２０年間借地権の存続期間が延長されるものとされています。

 

⑵　借地借家法での定め

借地借家法では、建物の朽廃と滅失を区別せず、借地権の存続期間中の建物滅失の場合、借地権は消滅しないものとされています。そして、建物滅失後に借地権者が借地権設定者（地主）の承諾を得て借地権の残存期間を超えて存続する建物を築造した場合、借地権の存続期間は２０年間延長されるものとされています。他方、当該承諾のない場合には、原則として借地権の存続期間は延長されませんが、借地権者からの当該建物築造の通知から２ヶ月以内に借地権設定者（地主）が異議を述べなかった場合には、当該承諾があったものとみなされることとされています。

なお、借地借家法では、借地契約更新後の建物滅失については別の定めがされており、借地権者が借地権設定者（地主）の承諾を得ずに借地権の残存期間を超えて存続する建物を築造し借地権設定者（地主）が異議を述べなかった場合でも、当該承諾があったとはみなされません。そして当該承諾のない場合、借地権設定者（地主）は、借地権の消滅を求めることができるとされていますが、当該建物築造についてやむを得ない事情があるにも関わらず借地権利設定者（地主）の承諾が得られない場合、借地権者は、当該承諾に代わる許可を裁判所に求めることができます。

 

４　おわりに

借地権の存続期間を３０年以上とした借地借家法が施行されて今年で２７年目となり、同法施行後に締結された借地契約も順次更新時期を迎えることになります。そのため、借地借家法適用下での契約更新後の建物滅失が問題となる場面も、今後実際に生じてくることになりますので、借地権設定者（地主）としては、上記の旧新各法の適用関係と、新旧各法下での建物の朽廃・滅失と借地権の帰趨の問題を改めて確認しておいていただければと思います。

（著者：弁護士 濱田）