賃貸経営

 

新型コロナウイルスの影響が日増しに強くなっている中、不動産賃貸業をされている大家さんにとっても、他人事ではありません。４月７日には、政府が「緊急事態宣言」を発出する事態に至り、多くの企業が休業や時短営業を余儀なくされ、企業収益が悪化し、従業員の解雇もでてきております。その結果、収入が減った賃借人から、大家さんに対して家賃の減額要請がでてきており、どのように対応すればよいか、悩んでいる大家さんも多いと思います。そこで、その際の対応方法を以下にまとめてみましたので、ご参考になれば幸いです。本稿では、店舗用途（飲食店舗、物販店舗等）について、考えていきます。

 

【家賃減額要請があった場合の大家さんの対応について】

個々の大家さんの経済状況や賃貸状況により、減額を受け入れるのか判断することになると思いますが、大家さんの中には、家賃収入で日々の生活資金をまかなっている、借入金の返済、リフォーム資金、税負担等で余裕がない大家さんも多いのが実情です。本当は、家賃減額を受けてあげたいけど、現実的に減額を拒否せざるをえない大家さんも多いかと思います。

その際に、大家さんは「減額は無理」と一蹴するのではなく、「緊急事態なので、できる限りお互いに協力していこう」の気持ちで、テナント様（賃借人様）に対応していくことが大切なのではないかと思います。

 

そこで、まずは、国及び自治体の「コロナ対策の各種補助制度」をオーナー様自身が知り、また、テナント様にその情報を提供することで、家賃減額要請をしなくてもよくなった、または、家賃減額要請を当面先延ばしできる効果も期待できるのではないかと思います。

テナント様におかれましても、現段階で活用できる補助制度があるか調べる、また関係機関に相談・申請を試みて、具体的に「動く」ことをした上で、それでもどうしようもなく、厳しい場合に、はじめて具体的にオーナー様へ「家賃減額要請」をしていくことが、オーナー様に対しての誠意ある対応なのではないかと感じております。

日本国中が経験したことのない厳しい状況に直面しており、誰しもが不安や焦りを感じております。政府・自治体が一刻も早いオーナー様・テナント様の双方への支援政策・制度を拡充していただき、早期に通常の賃貸借関係に戻れることを、祈念しております（令和２年４月２０日時点）。

 

・賃貸経営のお悩みに関するその他記事　⇒https://www.jinushi.gr.jp/chintai/ ・日本地主家主協会について　⇒https://www.jinushi.gr.jp/

 

 

１・国の補助制度を確認する

（１）「国の補助制度」→持続化給付金

こちらは、大家さん向けの制度ではく、借りているテナントさんへの給付金となります。一言でいうと、「テナント様の売り上げ減少に伴う給付金」となります。この制度をオーナー様からテナントにご案内し、テナント様が活用できるのであれば、もしかしたら家賃減額をしなくとも、当面営業を継続できる方もいるのではないでしょうか。ただし、現時点（令和２年４月２０日）では、補正予算が成立していないので、あくまで予定ということになります。

 

 

 

（２）「国の補助制度」→「固定資産税・都市計画税の減免」※２０２１年度の固都税

こちらの制度は、「オーナー様が保有されている建物」で「その建物を事業用（店舗用途・事務所・共同住宅）」として賃貸している建物の固定資産税・都市計画税を「減免」する制度になります。

具体的には、「例えば、１戸の店舗を賃貸しており（その収入しかない場合を想定）、通常家賃の５０％の減額要請がテナントからきたケースで、５０％の家賃減額を３ヵ月間に限定して受け入れた場合に、２０２１年度の建物固都税が「全額減免」されることになります。

建物の固都税が年間いくらかかっているか、複数の賃貸物件を賃貸している場合の総収入の減額幅がどの程度になるか等により、活用できるかの判断は変わってきますが、オーナー様が当該制度を活用できれば、「家賃減額を受け入れても、オーナー様の家賃減額の影響がトータル的に少なくなる」ことにつながりますので、今後、積極的に検討していただいてもよいかと思います。

ただし、現時点（令和２年４月２０日）では、当該関連法案が国会で成立していないので、あくまで予定ということになるのと、減免されるのは、来年度の２０２１年度の固都税になりますので留意が必要です。

 

 

オーナー様が気になる点を中小企業庁に電話で確認したところ、以下の回答がありました。

 

【①質問】

事業用不動産の賃貸ということであるが、「共同住宅（居住用）」として賃貸している場合も該当するのか？

【①回答】

「店舗・事務所」だけでなく「共同住宅」を賃貸している場合も対象になる。

 

【②質問】

複数の不動産を保有し、賃貸している場合で、一部のテナントから５０％の賃料減額要請がきて、その減額を射受け入れた場合に、対前年比５０％以上の減額といえるのか？

【②回答】

不動産賃貸業の全体の収入で判断することから、一部テナントの減額だけでは５０％以上の減額とはいえない。

減額要請がきていない不動産収入を合計して、前年同期比でどのくらい不動産収入の減少があったかで判断する。

 

２．各自治体の補助制度を確認する。

※一部抜粋して記載しておりますので、すべての自治体の制度は網羅しておりません。

 

（１）東京都

「感染拡大防止協力金」

【概要】

新型コロナウイルス感染拡大防止のため、都の要請や協力依頼に応じて、施設の使用停止に全面的に協力いただける中小の事業者に対し、協力金を支給いたします。→テナント様に対する協力金なので、オーナー様はテナント様にご案内してみてはいかがでしょうか。要件等は下記のサイトで確認ください。

https://www.sangyo-rodo.metro.tokyo.jp/attention/2020/0415_13288.html

【支給額】

50万円（２店舗以上有する事業者は100万円）

【問い合わせ先】

「東京都緊急事態措置等・感染拡大防止協力金相談センター」

開設時間　９時～19時（土日祝日を含む毎日）　電話番号　03－5388－0567

 

 

（２）神奈川県

【概要】

県は、新型インフルエンザ等対策特別措置法第24条第9項に基づく協力要請（令和2年4月10日付け）に協力していただいた事業者に最大30万円の支援を行い、負担の軽減を図ります。→テナント様に対する協力金なので、オーナー様はテナント様にご案内してみてはいかがでしょうか。要件等は下記のサイトで確認ください。

https://www.pref.kanagawa.jp/docs/jf2/prs/corona_kyouryoku.html

【支給金額】

(1) 1事業者あたり10万円

(2) 要請を受けて休業している事業者が事業所を賃借している場合の加算額

県内に所在する事業所が1事業所の場合　10万円

県内に所在する事業所が複数事業所の場合　20万円

【問い合わせ先】

神奈川県産業労働局中小企業部中小企業支援課 中小企業支援グループ

神奈川県新型コロナウイルス感染症専用ダイヤル　電話045-285-0536

以上

 

（著者：手塚）