資産活用

生産緑地の2022年問題などと新聞等で話題になっております。　さて、何が問題なのでしょうか。

 

「生産緑地」とは、人口や建築物の多い都市部において、緑を確保し、かつ防災上の観点から、農地を残すために、宅地転用などの利用の制限を設けた農地のことで、所有者の同意を得て市区町村の都市計画にて定めます。
生産緑地の指定を受けた農地は、営農が義務付けられますが、固定資産税等を優遇し、相続税の納税猶予が受けられるという税制上の恩恵を受けることが可能です。しかし、指定を受けてから30年間、もしくは農業に従事する者が死亡などにより営農できなくなった時まで、宅地等への利用が制限されることになります。すなわちこの期間は建物等を建築できない、また、宅地として売却することができません。指定から30年経過後は、制限を解除し、（行政へ生産緑地買取りの申し出をし、買い取らない場合は行為制限の解除）宅地等に転用するか、更に指定を10年延長することが可能となります。これには農家の後継者不足も大きな影響を与えています。

 

現在の制度は1992年に導入されたため、30年が経過する2022年に期限を迎える多くの生産緑地が、利用制限を解除し、大量に宅地として放出される可能性がある。それが土地の大量供給につながり、地価が下落するのではないか。また、宅地化された多くの農地にアパートが建築され、空室問題が更に深刻化し、賃料が下落するのではないか。これがいわゆる「生産緑地2022年問題」です。

 

この問題を、地価下落の「時限爆弾」などといって不安を煽っている評論家やコンサルタントもいます。この問題を受けて、行政は、防災上の観点から、都市部の農地を少しでも残すために自ら営農ができなくても、すなわち、後継者がいない場合でも、農地を一定の団体などに貸し付け、農地が維持できれば生産緑地の指定を受けられるよう制度を改め、なるべく宅地化を抑えようという方針を打ち出しております。

 

そもそも農家の多くは、先祖伝来の土地を守り、次世代へ引き継ぐため、手放そう（宅地化しよう）という意識が薄く、特別の事情がある場合でなければ土地を手放しません。その最たる事情は相続税の納付です。生産緑地の指定を受けている農地であっても、従事者が死亡した場合は土地利用の制限を解除し、宅地化して売却することは今でも可能です。したがって、相続などの特別な事情がある場合を除き、農地は維持したいのが多くの本音でしょう。また、期限満了に伴い、生産緑地の宅地転用の制限の解除し、アパート経営等に乗り出す農家が増加するかというと、これも考えづらいところです。既にアパート経営は供給過剰による空室問題などが顕在化し、安定した事業ではなくなっていること。これは、当の農家が身に染みて感じていることです。このような事から、2022年の期限到来が、そのまま宅地化への動機になるとは考えづらいところです。

 

実務家としては、2022年の期限が到来しても、都市計画の観点や、他に有効な運用方法等が考えづらいことから、余程の事情が無い限りは、10年の期限延長が良いのではとアドバイスしております。

期限を迎えて多少の宅地化、宅地の供給はあるにせよ、前述した大きな問題になるとは考えづらいと思います。むしろ、問題にしたいのは、これを機に農地の活用や売却を、次の商機ととらえている建築、不動産業界なのではないでしょうか。

 

（著者：不動産コンサルタント 伊藤）