賃貸経営

１　はじめに

前回に引続き、今回も民法改正に関する事項を取り上げたいと思います。借地借家と関わる改正事項は、前回取り上げた保証制度の改正の他多岐に渡りますが、今回は、「賃貸借契約の存続期間」、「賃貸物の修繕」、「賃借物の滅失等による賃料減額」の改正を取り上げることにいたします。

 

２　賃貸借契約の存続期間

賃貸借契約の存続期間について、現行法では、借地借家法の適用のある場合を除き２０年が上限とされていましたが、改正法では、上限が５０年まで延長されることになりました。改正法では、更新後の契約期間の上限も５０年とされています。賃貸借契約の存続期間の延長は、借地借家法の適用のある契約には影響ありませんが、その他の契約においては、これまで以上の長期の契約が可能となります。今後は、必要に応じたより長期の契約期間を検討することができます。

 

３　賃貸物の修繕

⑴　賃貸人の修繕義務

賃貸物について、現行法では、特段の制限なく賃貸人の修繕義務が定められていましたが、改正法では賃借人の責めに帰すべき事由により修繕が必要となった場合、賃貸人は修繕義務を負わないこととされました。現行法でも、賃借人に帰責事由があれば、修繕に必要な費用を損害賠償として請求することは可能でしたが、改正法では、修繕義務自体を免責することとされましたので、その点では、賃貸人に有利な改正といえます。

ただし、賃貸物の保存・維持という観点からは、要修繕の状態を放置することが適当ではない場合も少なくないでしょうから、そのような場合に備え賃貸借契約上は、賃借人の責めに帰すべき事由により要修繕となった場合も、賃貸人が賃借人の費用負担において修繕を行うことができる旨の特約を定めておくことも検討すべきでしょう。

 

⑵　賃借人の修繕権

また、改正法では、賃借人による賃借物の修繕権が新たに定められました。そのため、賃貸人の意向に反した耐震工事等の大規模修繕が行われ、必要費として高額の修繕費の請求が賃貸人になされる懸念も生じることになりました。こうした懸念への対策としては、賃借人の修繕権を一定の小規模修繕に限定する旨の特約を定めておくことが考えられますが、個人の賃借人との関係では消費者契約法１０条の制限する不当条項として特約が無効とされる可能性もありますので、限定の程度等については注意が必要です。

 

４　賃借物の滅失等による賃料減額

賃借物の一部が賃借人の過失によらずに滅失した場合について、現行法では、賃借人からの賃料減額請求が認められていましたが、改正法では、賃借人に帰責事由のない賃借物の一部の滅失等の場合、賃料が当然に減額されるものとされました。また、賃借人に帰責事由がある場合にも賃借人からの契約解除が認められることになりました。現行法では、賃貸物の一部滅失の場合にも、賃借人からの賃料減額請求がなければ、原則として従前の賃料額が維持されていた訳ですが、改正法では、賃借人からの請求がなくても賃料が当然に減額されることになります。そのため、賃借物の一部が滅失等した場合でも賃借人からの通知が長期間ないまま実際には賃料が減額されていたという事態もあり得、後日賃料精算等のトラブルとなる可能性も懸念されることになります。

こうした懸念への対策としては、賃貸借契約上、賃借人は賃借物の滅失等を発見した場合には〇日以内に通知を要するものとし、当該通知義務を怠った賃借人は通知以前の賃料減額を主張できない旨の特約を定めておくといった対応が考えられるでしょう。

 

（著者：弁護士 濱田）