賃貸経営

入居期間中には、様々なトラブルが発生し、対応に苦慮するような場面が起こります。

今回はその中から、2つの問題を取り上げます。

 

【入居者間のトラブル】

入居者間で最も多いのは、やはり「騒音トラブル」です。

隣接する居室からの生活音（足音・洗濯機の排水、運転音・掃除機・建具の開け閉め）や、複数の部外者を招いての夜間の騒音、楽器の演奏・・etc

 

ほとんどの場合は、常識的な時間外に起こる「騒音」に対してのクレームなので、貸主側はそうしたクレームが届いた場合には、特定の部屋に限らずに、まずは全戸に対しての注意文を投函又は掲示（最近では各居住者の携帯にショートメールでお願い文が届いたりします）を行って様子を見、それでも治まらない場合には、音の発信元（が判明している場合）に直接連絡を取って注意を促します。

 

 

 

又、小さなお子様が走り回る音の問題は長丁場となりやすいようです。音の伝わりにくいカーペット等を敷いてもらうなど、貸主側も根気よく対応を続け、次の募集の段階では「お子様は○才以上」というような条件設定など、防御策を講じるのも仕方ありません。

中には音の発生源が判らずに、トラブルが泥沼化するケースなどもあります。「隣の部屋からこちらの壁をたたくような音が頻繁にする」「上階から何かの運転音が続いて聞こえてくる」・・こうした場合、音の発信元の入居者に確認しても、大抵は「何も音などは出していない」という回答となります。

 

貸主側がその「実態」を知る事は困難ですが、当事者にとっては精神的・肉体的に厳しい状況下で、思いもよらない事態にもなりかねません。建物内に空室がある場合、被害を訴えている入居者に移動して貰うという手段もあります。

いずれにしても入居者間の騒音トラブルは一方（おおかたは被害を訴えている方）の退去でしか解決が難しい問題ですが、退去する際の引越費用などでもめる事のない様に、貸主側には速やかで、なおかつ細かい対応を行う等、注意が必要です。

 

　【契約者の変更】

契約中の入居者が名義変更を希望する事が時折あります。

１）法人契約から個人契約へ

２）個人契約から法人契約へ

３）個人の名義変更

 

上記のどの場合でも、賃借人の地位の譲渡を行う時は賃貸人の承諾がなければ出来ません（民法612条）。賃貸人が承諾すると、単に賃借人の変更契約で済ませる場合もありますが、原則的には原契約を解約して、新たな賃貸借契約を締結する事となります。

変更契約を行う場合の注意点は下記のとおりです。

 

①変更の承諾を行う前に、個人契約となる申込者の賃料支払能力や連帯保証人の内容、又は家賃保証会社利用の可否等、十分に検討の上で承諾の回答をする必要がある事はいうまでもありません。

１）の場合は、会社の制度変更又は、本人の転職等が理由となりますが、いずれにしても可能な限り家賃保証会社の利用を条件とする事が賢明と思われます。

３）の場合も同様ですが、既に前の賃借人で家賃保証会社との契約が成立している場合、場合によっては新たな賃借人名義に変更手続きを行うだけで済む場合もあります。

詳細は保証会社に確認が必要です。

②敷金は前賃借人に返却し、新賃借人に改めて差し入れてもらいます。（継承の場合を除く）

③借家人賠償責任保険も漏れなく手続して頂きましょう。

 

　【最後に】

ここに挙げた例は、入居期間中に起こる問題のほんの一例ですが、対応が遅れたり、失念したりする事で、後の大きなトラブルにつながる事もあります。疑問や迷いが生じたら、小さな問題でもお早目にご相談下さい。

 

（著者：片岡）