底地・借地権

底地・借地権に関する相談事例

借地人に相続が発生した際の地主の対応

• 現在、借地人へ土地を貸している地主です。その借地人が亡くなり、その相続人が某不動産会社へ借地権の手続きを依頼しており、「借地権を買い取らないか」、もしくは「借地権の第三者への売却を承諾してもらえないか」の打診がありました。 他の借地権部分との一体利用等も考えていますが、何か相手の言いなりに乗るのも嫌なので、何か地主側の権利的なものはないのでしょうか？

建物を改修する際に地主さんの承諾は必要か？

• 地主さんから土地を借りて、一軒屋に居住している借地人です。建物の老朽化で、雨漏れが発生し、雨漏り対応工事及び建物の断熱工事を実施しました。 地主さんの承諾を得ず工事をしていたところ、地主さんから、「工事の差し止め書」及び 「増改築承諾料50万円の支払いを要求、外壁塗装や防水、断熱の見積り書の提示を求められています。」どのような対応をしたら良いでしょうか？

マンション売買時の譲渡承諾料について

• 旧法借地権マンションの一室を保有しております。当該マンションを売却するにあたり、地主から、譲渡承諾料として１８５万円を提示されています。 マンション売買価格は１，０００万円であり、譲渡承諾料は１００万円程度を想定していたので、高くて困っています。 譲渡承諾料で地主と折り合いがつかない場合、借地非訟の裁判手続きを行うと思いますが、時間と費用はどのくらいかかるのでしょうか？ また、この手続きは買い手がいないとできないようですが、買い手候補者はいる状態です。借地非訟手続きが完了するまで売買契約は行えないのでしょうか？借地非訟手続き以外に方法があれば知りたいです。費用等についても教えていただけると助かります。

借地権の買い取り要請をされた

• 私は、都内で土地を個人へ貸している地主です。今般、借地人から、借地権の買い取り依頼がありました。土地賃貸借契約書には、借地権を返還する際には更地にして返すと記載があります。 借地権が必要でなくなった場合、更地にして返還されるものと思っておりましたが、借地人の買い取り請求に応じなくてはいけないのでしょうか。教えてください。

接道無しの借地の処理について

• 借地の地型が旗竿上の敷地であり、道路に１ｍほどしか接道していません。当該借地権付建物は空き家となっており、何とかしたいと思いますが、何かアドバイスをお願いいたします。

借地権付建物で雨漏りが発生した際の地主の承諾について

• 借地権付建物（自宅、２階建て木造）所有者です。このたび、家屋で雨漏りが発生したため、雨漏りの修繕工事及び併せて内装工事（表面の張り替え、クロス張替え）の修繕を行いました。 ところが、先日地主さんより、大規模修繕には、事前連絡が必要と言われ修繕内容を連絡するように言われました。そこでお伺いしたいのは、これらの修繕工事は大規模修繕にあたるのでしょうか？ 大規模修繕と一般の修繕の違いはどのようなものなのでしょうか？

30年前から賃貸している土地の地代の値上げと更新

• 自宅の隣の土地（52坪）を30年前から貸しています。あと半年で更新を迎えるが、地代を上げたいと思っています（30年間変えていない）。以前に借地人が木造→鉄骨に建て替えた時は承諾料も頂きました。また、契約期間を短くしたいが可能でしょうか？借地人は○○会社で区民集会室などに賃貸しています。

使用貸借している土地の建物取り壊し

• 私は杉並区内に何十年も前から地主から土地を借り、その上に自宅を保有し居住していました。このたび、地主の相続があり、その際に当該土地売却の打診があり、私の息子が土地を購入することになりました。 先日息子から土地売却の話があり、建物を取り壊して欲しいと連絡があったのですが、問題ないでしょうか。

借地の更新料の算定について

• 借地の更新で、前回と同額の更新料を請求しています。特約事項に、契約満了の時は、その時の相場で更新料を申し受けますとあるので、先方からは相場額として、路線価×借地権割合×面積×５％での金額でと言われ折り合いがついていません。 旧法第４条では、以前の契約と同じ条件とありますが、どこまで適用されるのでしょうか。また今回の更新で、新法に移行したいのですが、存続期間は１０年にならないと先方から聞きました。私自身の年齢からも、新法を適用したいのですが難しいのでしょうか。 さらに２０年ではなく、１０年であれば、更新料についても理解できるのですが。ご教示頂きたく、よろしくお願いします。

借地人から借地権を買い取って欲しいと言われた

• 杉並区内の商店街に43㎡（13坪）の貸地があります。37年前に契約しました。借地人から借地権を買い取って欲しいと言われたのですが、どうしたらいいでしょうか。借地人は、弁護士に委任しています。

市街化調整区域においての土地活用の注意点

• 地方の市街化調整区域に土地を保有しています。地元不動産会社が、当該土地を定期借地契約で借り受け、その土地上に飲食店等を建て賃貸したいから、土地を貸してくれないかという提案を受けています。 私以外に複数の地主から土地を借りて、飲食店舗、ガソリンスタンド、駐車場を建設する予定と聞いております。どのように対応したらよいでしょうか？

借地人が亡くなった際の土地の返還方法について

• 私は、借地人へ土地を貸している地主です。その建物所有者が３年前に亡くなりましたが、身寄りも無くそのままの状態になった空き家状態が続いています。 土地を返還してほしいと思いますが、どうすればよいでしょうか？

借地権の更新時期だが、地主からの連絡がなくて心配

• 来年更新時期のはずだが、地主が何も言ってこないので心配です。また更新料の目安を確認しておきたいので教えてください。

3年後に契約が終了する貸地の整理について

• 2軒の貸地をしている地主です。そのうち、1軒の賃貸借契約（20年）が3年後に満了します。将来の事を考えて貸地を整理したいので、売却を検討しています。 どのように進めればよいでしょうか。

80年間賃借している土地の購入について

• ８０年前から、土地を借りている借地権者です。地主さんから土地部分の所有権を購入したいと思うのですが、どうすればよいでしょうか。

借地権を売りたいが、契約書がない場合

• 借地権を売ろうと思って家中探しましたが、契約書がありませんでした。どうすればいいのでしょうか？

購入した土地にある電信柱の土地使用承諾書について

• 私が約30年前に買った土地にNTT柱1本および支線1本があり、それ故にNTTに 「土地使用承諾書」をとられています。（私が不在の時に、妻がNTTを信用して、軽々に署名・押印したもの） それ以降、僅かな使用料が3年に1回 銀行口座に入金されていました。妻は、その「承諾書の控えは貰わなかった。」とのことで、2年ほど前からNTTに、その「承諾書を見せて欲しい」旨の交渉を重ねてきましたが無視され続け、民事調停も拒否され、ようやく先月、地方裁判所での答弁書の付帯証拠として開示されました。それを見ると「この承諾書の有効期間は、承諾した日から日本電信電話㈱が電柱等の設置を必要とする期間とする。」とあります。そこでお尋ねします。 ①　この承諾書は、「期間の定めのない賃貸契約書」なのでしょうか? ②　この承諾書を解除し、土地を返還し、私自身が使用できる状態に復するには、 　　借地借家法の手順（方法）を取らなければならないのでしょうか?

更新料と地代の値上げについて

• 区内に３０坪の土地を借りている借地人です。借地のことは、主人がやっておりましたが、亡くなってしまい、借地権の事を何も知らないので教えて欲しいです。3年後に借地期間が到来し更新を迎えますが、更新料と地代値上げについて教えてください。

借地権付建物の買戻しについて

• 借地権者から地主である私へ借地権を売却したいとの話があり、すでに売却先は決まっているとのことでした。私は、借地人から借地権を買戻し、隣接所有地と合わせて建て替えを考えておりましたので、第三者への借地権売却に承諾できない旨借地人へ伝えました。 借地人は、裁判手続き（借地非訟）により、地主へ代わる承諾を求めることになると言ってきました。どのように対応すればよいでしょうか。

借地権付建物の適正価格について

• 借地権の売却に関してご相談です。 去年の4月に義父が他界し、義母が借地権付建物を相続しました。当初は母が1人で居住する予定でしたが、高齢のため、老人ホームに入居することとなりました。 そこで、借地権付建物を売却し、老人ホーム費用に充当しようと考えています。借地権付建物の適正な価格かを教えていただきたいです。

土地賃貸借期間の更新について

• 区内所在の貸地を親から相続しました。その土地賃貸借期間が来年１月に迫っており、どのように対応するべきか教えてください。

借地権付き建物の一棟の解体について

• 大阪に借地権付き建物を所有しております。借地権のある土地に3棟の建物があり、そのうち、２棟は店舗用途及び住居用途として、賃貸しています。 （１）賃貸していない１棟の家屋のみを解体し、更地にする事は可能でしょうか？ (地主に対して違法にはならないかどうか。) （２）上記（１）を実施した場合借地契約に違反して、借地権が解除される可能性はありますか？ （３）地主さんが解体に反対して解体出来なかった場合、万が一建物が倒壊してしまい第三者に怪我をさせてしまった際は地主さんに責任が及ぶのでしょうか？ その他気をつけること、注意事項がございましたら教えて頂けますと幸いです。よろしくお願いします。

借地契約の継続について

• 地主から土地を借りている借地人ですが、契約期間の満了時期が近くなっており、地主さんから底地買取りの打診があります。底地を買い取った方がよいのか、借地の更新契約をした方がよいのかわからないので、教えてください。

地代水準について

• 都内にて、父親が所有している土地を知り合いに賃貸しています。地代を得ているが、その地代水準がどの程度が適切か教えて欲しい。

等価交換によって、不良資産から優良資産へ転換！

• 5年前、父より貸地90坪を相続し、1年後に更新時期になるが、更新手続きが分からない。契約書は市販のもので、過去の更新料の受領領収書はあるが更新料の決め方は不明。また今回、地代の増額をお願いしたいと思っているので相談したい。

底地（貸地）・借地権の問題解決！４つの整理方法

• 借地権と底地の整理する基本的な方法は、以下の４つあります。ほかにもいくつかの応用的な方法もあり、借地・底地の立地、経緯、規模等により、どの方法が最善策であるかが変わってきますので、お気軽にご相談ください。

底地の売却と資産組み換えの事例

• 地主Ａさんは、今年で年齢は80歳を超え相続の不安もあり、現在貸地200坪を息子たちへ承継する前に整理したいとの事。また、「借地」は事業としては収益が低いので売却を検討しながら、資産組み換えを検討したいとの事。

更新料

• 来年、借地人の契約更新時期になります。更新料の請求額はどの程度でしょうか？

借地権の譲渡承諾料

• 借地権の譲渡承諾料について教えてください。

借地権更新後の借地期間について（旧借地法）

• 借地権更新後の借地期間について（旧借地法）について教えてください。

建替え・増改築承諾料

• 建替え・増改築承諾料について教えてください。