底地・借地権
建物を改修する際に地主さんの承諾は必要か？
- 地主さんから土地を借りて、一軒屋に居住している借地人です。建物の老朽化で、雨漏れが発生し、雨漏り対応工事及び建物の断熱工事を実施しました。 地主さんの承諾を得ず工事をしていたところ、地主さんから、「工事の差し止め書」及び 「増改築承諾料50万円の支払いを要求、外壁塗装や防水、断熱の見積り書の提示を求められています。」どのような対応をしたら良いでしょうか？
【ご提案・解決法】
先ず、借地権付建物の「改修工事」にあたっては、「地主さんの承諾」及び「増改築承諾料」を地主さんへ支払うことが原則となります。
ただし、雨漏り等の緊急を要する工事については、地主さんの承諾は必要ありません。
本件のご相談に当てはめてみると、雨漏りの対策工事については、地主さんの承諾は必要ないことになりますが、併せて「建物の断熱工事」も実施していることから、本件の建物工事は「増改築」に該当すると思われます。
よって、地主さんに「増改築の承諾」及び「増改築承諾料」の支払いが必要となり、地主さんの主張されていることは正しいことになると思われます。
今後の借地人さんの対応としては、地主さんへ無断工事をしたお詫びと、増改築承諾料の支払いを早急に実施した方がよいです。無断増改築は、借地契約の解除原因となりますので、留意が必要です。