底地・借地権
借地の更新料の算定について
- 借地の更新で、前回と同額の更新料を請求しています。特約事項に、契約満了の時は、その時の相場で更新料を申し受けますとあるので、先方からは相場額として、路線価×借地権割合×面積×５％での金額でと言われ折り合いがついていません。 旧法第４条では、以前の契約と同じ条件とありますが、どこまで適用されるのでしょうか。また今回の更新で、新法に移行したいのですが、存続期間は１０年にならないと先方から聞きました。私自身の年齢からも、新法を適用したいのですが難しいのでしょうか。 さらに２０年ではなく、１０年であれば、更新料についても理解できるのですが。ご教示頂きたく、よろしくお願いします。
【ご提案・解決法】
先ず、更新料の件です。前回の更新料と、今回の更新料のどの程度差額があるのか文面からはわかりませんが、借地人が言っている更新料の計算式は「路線価に基づく借地権価格の５％」となります。
しかし、その計算式には少し誤りがあります。誤りのある点は、路線価で算定するのではなく、公示価格で算定するのが正しいです。
つまり、「路線価×１．２５倍×面積×５％」です。
借地人は路線価で計算しておりますが、路線価は相続税の算定に使われる数値であり、本来の借地権価格は公示価格に基づくべきであることから、１．２５倍して、公示価格に訂正しております。
また、更新料については、その時の相場で更新料をもらうことに契約書上でなっておりますので、上記計算式で打診してみてください。
旧法第４条と記載ありますが、これは、新法の借地借家法です。旧法（借地法）では第５条に記載がありますが、旧法下では、非堅固建物の更新時の契約年数は２０年となっております。
旧法の借地権の場合、中途から新法借地権への移行はできません。平成４年以降に借地権を設定する場合に新法が適用されるのです。本件借地権は、旧法時代（平成４年より以前）に締結していると思いますので、旧法が引き継がれることから、更新期間は２０年となります。