ご相談事例

【実際の写真（左）・南側擁壁の写真（右）】

ご意向の確認
相談者としては、当該地を売却し、その資金で別の物件に買い替える「資産の組み換え」を第一希望とされていました。先ずは、本物件の「不動産調査（賃貸マーケット等）」を当協会で実施して、「買い替え」、「賃貸活用」の両案を提案することになりました。

不動産調査
本物件は、山手線沿線の徒歩圏に位置することもあり、賃貸としても人気の高いエリアでした。賃貸のターゲットは年齢20代～30代の単身者サラリーマン、DINKS層であり、中長期的にも安定的に賃貸経営が可能な立地と判断できました。よって、賃貸経営をした場合のシュミレーションも提案することにいたしました。
ただし、現況の建物は「6畳和室とミニキッチン」と「3点ユニットバス（後付）」の仕様の旧式の間取りでしたので、「賃料収入を高める」、「中長期的に安定する賃貸経営」を目指していくには、「仕様・設備・間取り」を工夫しなければなりません。また、周辺賃貸マーケットでは20㎡～25㎡前後の比較的狭い１Ｒが多く供給されていたので、本物件の競争力を高めるために、「30㎡　１Ｋタイプ」2戸、「35㎡　１ＤＫタイプ」２戸のリフォームプラン、シュミレーションを提案することとなりました。

ご提案・解決
リフォーム後の想定家賃収入が年間約660万円、リフォーム代金が約3,500万円（南側擁壁の補修費含む）、投資利回り約19％（※概算での表記）となりました。
ご相談者は結果として、「本物件の売却・買い替え」ではなく、「リフォーム工事・賃貸経営をしていく」を選択されることになりました。

【リフォーム後】
※接道側は、北側になるので出来るだけ採光が取れるよう配慮する為、１階の部屋は窓を高い位置に設置しました。

【南側部分】
※南側は擁壁の為、少しでも採光を確保する為「トップライト」を設置しました。

総括
相続等で「賃貸物件」を取得後、「売却・買い替え」、「賃貸経営を継続」するか、悩ましいことと思います。その場合には、考えうる方策のシュミレーションを実施し、その結果を踏まえて、決断することが重要です。本ケースでは、「不動産調査」をした結果、「賃貸経営」を継続していくことが「最善策」でありました。
当協会は、引き続き地主さん、家主さんにとって「何が最善な方策か」を追求し、ご提案していくことで、地主さん、家主さんに喜んでいただくことをモットーに全力でサポートしていきます。