底地・借地権

前回は、「借地人は強いのではなく、弱いのだ。弱いがゆえに法律で保護している。いかに地主との関係を良好に保つかが借地権という財産価値を毀損しないための基本である。」というお話をしました。

今回は、地主と借地人との関係を大きく左右する「更新料」について実務的な観点からお話ししたいと思います。

 

借地契約における更新料の意味、目的は、低い地代を補完する対価、または20年、30年の長期にわたって土地を貸すという権利設定の対価、などの考え方がありますが、法律上は、更新料の支払い義務はありません。したがいまして、更新料を支払わなくても建物が存在する限りは法律によって借地契約は存続することになります。

この「法律上、支払い義務はない」ことを理由に、更新料の支払いを拒む借地人や、そのようにアドバイスをする専門家が少なからず存在します。当然、誰しも、支払わなくて良いものは支払いたくありませんし、更新料を支払わなかったからといって生活が脅かされることはありません。しかし、更新料を支払わない事によって、地主との関係に良くない影響をおよぼすのは事実です。

 

前回もお話ししましたが、借地権の譲渡、建替えには地主の承諾が必要となります。当然、更新料の支払いを巡って関係が悪化した借地人に対して、地主はすんなりと承諾は与えてくれません。裁判所に地主に代わる許可を求めたとしても、借地権の価値が大きく毀損してしまうのは目に見えています。

したがって、実務家として借地人にアドバイスすべきは、「更新料は法律上の支払い義務はないものの、地主との良好な関係を基盤とする、借地権の価値の維持、向上の為にも、借地権を引き継ぐ次世代の為にも、支払うべき」ということです。支払うことを前提に、金額や、支払方法について地主にお願いする。これがあるべき姿であり、結果、自身の財産を守ることにつながるのです。

 

そもそも、更新料は受領しなければいけないものでもなければ、支払わなければならないものでもありません。更新料の算出方法も、地域というより地主によってそれぞれ異なりますし、反対に、今まで更新料を請求、徴収したことがないという地主が存在するのも事実です。

しかし、よくよく考えてみると、現存している多くの借地は、契約開始にあたり、権利金などの授受がないこと、その後の法改正により、土地を返還する必要がなくなったこと、それにより、事実上、借地権の価値が自用地の半分以上となったこと、借地権の返還を求めるには、多額の立退き料（借地権の買い戻し）が必要になることを考えますと、地主と借地人との間には経済的な不均衡が生じているといっても過言ではありません。このような事から、20年または30年に一度の更新料の請求は、地主にとって当然の要求ともいえるでしょう。

 

逆に、借地人の立場で考えますと、「更新料」は意味のない支出ではなく、「更新料」を支払うことによって自身の財産価値が守られ、借地権の売却時（地主への返還時）には支払った更新料以上の価値が実現するという事をよくよく理解しなければいけません。いわば、更新料は地主に預ける預金や投資のようなもので、借地権売却時にその預けたお金には、多くの利息が付いて還ってくると考えるべきです。

このような事から我々実務家は、一時の損得ではなく、常に、将来、次世代を見据えた考えを持つよう心掛けなければいけません。

 

 

（著者：不動産コンサルタント　伊藤）