賃貸経営

普通借家契約と定期借家契約の最も大きな違いは、更新できるかできないかです。一般的に行われている賃貸借契約は普通借家契約の方で、よく「２年契約、２年ごとの更新」というのもこちらです。２年間の契約期間後も引き続き居住したい場合は更新すれば居住できます。
これに対して、定期借家契約は、契約で定めた期間が満了すれば、契約は終了し、更新されません。正確には、契約期間後も引き続き居住したいのであれば、「再契約」をします。（オーナーさんの意向等で再契約できない場合もあります）

 

なぜ定期借家契約という契約ができたかとういうと、従来の普通借家契約では、正当事由がない限りオーナーからの更新拒絶ができないため、退去して欲しくてもほとんどのケースで正当事由とは認められず、財産上の給付（いわゆる立退料）を払い、賃借人に納得して頂かなければ退去してもらえない事情があるためです。

 

そこでできたのが定期借家契約です。平成１２年３月１日から定期借家契約が締結できるようになりました。これにより、賃貸借契約を確定的に終了させることができるため、建替え工事や売却する場合など、その後の日程が組みやすくなります。

 

また、定期借家契約の場合、契約書とは別の書類で、更新のない契約である旨の説明をすることが仲介業者に義務付けられています。これは、賃借人に、更新のない契約であることをきちんと理解して頂くためです。
なお、平成１２年３月１日以前に結ばれた普通借家契約を、定期借家契約に切り替えることはできません。居住用の場合、オーナー・賃借人とのお互いの合意があっても切り替えはできません。また、一旦、普通借家契約を合意解除して、新たに定期借家契約を結ぶこともできません。たとえ定期借家契約を結んだとしても、その契約は従来の普通借家契約となりますのでご注意ください。（事務所や店舗などの業務用の建物であれば、切り替え可です。店舗併用住宅は生活の本拠としているものであれば切り替えは認められません）

 

その他、普通借家契約と定期借家契約の違いを表にしました。

 

尚、普通借家契約で契約されているオーナーさんの中には、「契約期間が満了したんだから契約は終了した。更新していないのだから退去してもらえる」と考え、契約期間を超えても住み続ける賃借人に契約違反だと主張する方がいます。しかし、普通借家契約では、期間満了後に更新契約をしなくても法定更新（自動更新）されます。退去して頂きたいのであれば、退去日（契約満了日）の半年前までに賃借人に通知し、退去して欲しい理由や条件など話し合って解決することをお薦めします。

 

（著者：秋葉）