ご相談事例

課題と解決方法について

・1筆の土地に借地が混在しており、各契約借地面積を基に分筆する必要がある
・各借地人との契約書も見直す必要がある
・各借地人の住戸への上水、下水、ガス管等取り回しの整備が必要である

以下、現況借地のイメージ図

 

解決までの手順

解決の手段の為「提案書作成」に当たり、当該借地の土地に付き「公法上の制限」・「建築基準法の制限」等、土地としての「活用価値」を見出す所より着手する。

１）土地家屋調査士による土地分筆作業及び接道義務を満たすため【借地Ａと借地Ｂ】に建築基準法の【位置指定道路】を申請する。（幅員は4.0ｍとします）（下記図面参照）

 

 

２）上記の図面のように、各借地の分筆および接道義務を満たす敷地を作り上げます。 また、隣地との土地境界の確定や、公道との境界確定も実施する事で土地としての評価を整えます。 現場は、、上下水管の引込は1本の配管から各住戸へ分配されている状態なので、将来建替え時に各借地人が新たに専用の引込をする様にと「覚書」を取り交わしました。

３）各借地の分筆作業が完了した事により、契約面積の変更にあたり、新面積での「土地賃貸借契約書」取り交わし及び、面積増については「地代」の変更も必要となります。

４）今回のケースでは、借地人Ａさん、借地人Ｂさん、借地人Ｆさんが底地購入の希望をいただきましたので、「土地賃貸借契約書」の取り交わしは残り3件のみとなり、借地はＣ・Ｄ・Ｅの3筆については現状のままとし、自主管理から管理会社へ「管理委託」となりました。

５）底地価格の算出方法については、一般的に「路線価」・「公示価格」・「近隣取引価格」などを参考にするケースがみられます。
底地価格の算出（基本計算方法の取り決めはありませんので「交渉」となります）
路線価×借地面積÷0.8×○○％＝底地売却想定額（公示価格の場合）
底地の売却価格の検討では、借地人が「所有権」を取得する事について「借地の慣習」として地主様へ「利益の還元」という意味合いで1割程度を還元します。
例えば、借地権割合が60％との地域であれば、公示価格のほぼ50％での売買交渉が考えられます。

６）税務上の評価減
今回分筆を実施し、各借地に「地番」が設定され、地型に付き1つ1つの固定資産税評価が設定されることで、1筆時の「固定資産税額」を圧縮する事が可能となり税金の「減額」（節税対策）が可能になると思われます。