相続

不動産を活用した納税財源の確保対策とは、万一の場合に備え、売却用不動産または物納用不動産を確保しておくという対策です。

前回は、売却用不動産の目途をつけ、いつでも売却できるよう準備を整えるというお話をしました。

今回は物納用不動産の確保対策についてお話いたします。

 

 

相続税の納付は金銭一括納付が原則ですが、金銭による納付が困難であり、且つ延納によっても納付が困難な場合で一定の要件を充たすものは、相続税の物納制度を活用する事ができます。

これを証明する為に物納制度を利用する場合は「金銭納付困難とする理由書」という書類に、相続により取得した財産の状況や、納税者自身の資産の所有状況や生活に必要な費用、または近い将来の確実な収入や臨時的な支出等を説明資料と一緒に申告します。つまり、相続財産に現預金がない場合でも、相続人に多額の現預金等や換価が容易な財産、臨時収入が見込まれている場合には、物納制度そのものが利用できません。要するに納税に充てる現預金がない人に限って認められる特例の制度なのです。

 

この大前提を踏まえたうえで、物納に充てる事のできる財産は、相続により取得した国内の財産であり、国が管理または処分に適した財産であることとされています。要するに国も物納によって引き受けた財産を換金処分するということが前提となるため、売れるものでなければ認められません。

 

不動産は国債や上場株式などと並んで、物納が認められている財産ですが、国による処分ということを前提とすると、境界が確定していないもの、担保の用に供しているもの、共有持ち分、道路に接していないなど、建築ができない土地、賃借人が明確でない、紛争しているような不動産は原則、物納ができません。

複数の不動産を所有し、どの不動産を物納に充てるかという選択は納税者、すなわち相続人が決定しますので、国が特定の不動産を物納財産として指定する事はありません。

また、物納を利用した場合、相続税評価額がそのまま納税資金として充当されますので、売却する場合の価格（時価）と相続税評価額と比較して、相続税評価額の方が高い不動産などは、物納によるメリットが大きいといえます。

したがって、相続税評価額では、なかなか流通しづらい広大地・不整形土地・別荘地、地方の実家（空家）、借地人に買い取る資力がない貸宅地などは物納に適した財産といえるでしょう。

 

しかし、物納には、隣地と立ち会ったうえでの境界確認書面や越境等の確認書面、貸宅地の場合は賃借地の範囲に関する確認書など、本人以外の利害関係人の協力が必要不可欠となります。これらの書類は原則、相続税申告時（物納申請時）に提出しなければいけません。このような書類の整備には非常に時間がかかりますので、できれば被相続人が健在なうちから早め早めの整備が必要です。

 

(著者：不動産コンサルタント　伊藤）