賃貸経営

１　はじめに

令和２年４月１日に改正民法が施行されて１年が経ちました。

１２０年ぶりの大規模な改正に伴い、賃貸借契約に関するルールも変わりましたが、その中で地主・家主の皆様への影響が大きいと思われる事項を３点ご紹介させて頂きます。

改正民法についてはすでに様々な場面で解説されていますが、なかなか手が回らない方もいらっしゃるかと思いますので、この機会に改めてご確認頂ければ幸いです。

 

 

 

 

２　保証契約の極度額の設定

改正民法では、賃貸借契約で個人の保証人を付ける場合に、保証人が負う責任の極度額（上限額）を定めることが必須となりました。

賃料滞納が長期間続いた場合などに、保証人が想定外の負担を課されるのは酷であるため、あらかじめ極度額を定めることで保証人の保護を図ることを目的としています。

令和２年４月１日以降に賃貸借契約や更新契約等を締結する場合には改正民法が適用されますので、契約書に極度額を定める必要があります。これを定めないと保証自体が無効になってしまいますのでご注意ください。具体的には、次のような条項を入れることが考えられます。

「第〇条　連帯保証人は、賃貸人に対し、本賃貸借契約から生じる賃借人の一切の債務につき、極度額〇〇万円の範囲で連帯して保証する。」

この極度額は、あまりに高い金額を設定すると無効とされるリスクがありますが、一般的に賃料１２ヶ月～２４ヶ月分程度の金額であれば問題が生じるおそれは少ないと考えられます。

 

３　賃借物の一部滅失等による賃料減額

改正前は、賃借物の一部が滅失した場合、滅失した割合に応じて賃借人は賃料減額を請求できるとされていました。

これに対し、改正民法では、賃借物の一部滅失の場合に限らず、賃借物の一部が使用できなくなった場合には、使用できなくなった部分の割合に応じて当然に賃料が減額されることになりました。具体的には、賃貸建物の設備等（電気・ガス・水道、エアコン、トイレ、風呂など）が故障して使用できなくなった場合などに適用されることが想定されます。もっとも、実際にいくら減額されるのかは必ずしも明らかではなく、金額を巡って紛争になることも予想されますので、各種設備についての減額割合をあらかじめ契約書に定めておくと紛争防止に資するのではないかと思います。

 

４　賃借人の原状回復義務

建物の賃貸借契約が終了した場合、賃借人は、建物に生じた損傷を契約当初の状態に戻す義務（原状回復義務）を負いますが、通常の使用により生じる損耗（通常損耗）や経年変化については除外されます。このルールは、過去の裁判例や国土交通省のガイドライン等によって確立されてきましたが、今回の改正民法において明文化されました。

そのため、基本的には従前の取扱いが変わるわけではありませんが、賃借人が原状回復義務を負う範囲について争いになることも多いので、賃貸借契約書に修繕分担表（賃貸人・賃借人のいずれが負担するかを項目ごとに記載した一覧表）を添付することで将来の紛争リスクを下げることが考えられます（国土交通省のガイドラインに修繕分担表の様式が掲載されています。）。

 

５　最後に

賃貸借契約に影響する改正点としては、上記以外にも、敷金返還ルールの明確化、賃借人の修繕権、賃貸人の保証人に対する情報提供義務などが挙げられます。

今後は、賃貸借契約の様々な場面で改正民法に基づく対応が求められますので、改めて改正点をご確認頂くと宜しいかと思います。

 

（著者：弁護士　戸門）