相続

親とご子息で土地、建物を共有で持っている場合、親が持っていた不動産を相続により、兄弟が共有で取得した場合、ご夫婦で自宅を共同で取得した場合等、不動産の共有は現実的に多く存在していますが、この共有状態によりトラブルが発生するケースも多くあります。

 

 

 

例えば、共有の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要ですが、一部の共有者が反対して、売却できないといった事案。また、建物が老朽化しており、修繕したいが一部の共有者が反対している等があります。

 

共有物の場合には、各共有者は、共有物の全部について自己の持分に応じた使用（民法２４９条）、及び、保存行為（修繕等の共有物の現状を維持する行為）を単独で行うことができますが、変更や処分行為（売却等の共有物の性質に変更を加える行為）を行なうには、共有者全員の同意（※）が必要となりますし、管理行為（賃貸借契約等の共有物を利用・改良する行為）を行なうには、共有持分の過半数の同意が必要となります。

 

※自己の共有持分のみは、単独で売却できますが、当該共有持分が第三者になってしまうと、その第三者と共有になってしまい、より複雑化してしまいます。

 

【解決方法】

１．共有者間で話し合い、共有持分の買取を打診する。

共有であるが故に自己で意思決定ができないので、共有者の共有持分を買取り、単独の名義にすることで共有状態が解消されます。まずは、共有者間で協議をすることが必要です。

 

２．共有物分割請求
上記.１で解決しなかった場合には、裁判手続き「共有物分割請求訴訟」を提起することで、解決を図ります。共有物の分割方法には、

 

①現物分割（共有物を物理的に分割する）

②競売による換価分割（共有不動産を競売手続によって売却し、その売却代金を分割する）

③全面的価格賠償による分割（代償金分割、特定の共有者の単独所有とし、他の共有者に金銭を支払うことで精算する方法）。

があります。

 

上記①～③どの方法を選択すべきかなのかは、共有対象となっている不動産の状態や利用状況により変わります。

例えば、共有の不動産が更地（土地）であり、間口も面積も広く、土地分割が可能な場合には、①の現物分割が現実的な解決のケースになるでしょう。

また、共有の不動産が共同住宅の場合には、建物を分割することが物理的に不可能ですので、①の現物分割はできませんから、全面的価格賠償による分割か競売による換価分割が考えられます。

 

最後に

共有状態の不動産にしないためには、「相続発生時に共有名義にしない（単独で相続させる）」等の事前対策が必要になります。

また、現時点で共有状態になっている場合には、早期に共有状態を解消することも必要ですので、ご不安に思われた方は、当協会までご相談ください。

 

（著者：手塚）