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バックナンバー
2018年6月号
  • 今話題のシェアハウス経営 そのリスクと展望
  • 今月号では、先月号に引き続き、株式会社クロスハウスの代表取締役 鳥井淳史様に、同社が運営するシェアハウスについて伺います。アパート・マンションの賃貸物件が飽和状態になっている今、物件をシェアハウスとして活用したいというオーナーさんからのお問合せが増えています。
  • 【シェアハウスの展望】
  • 手塚)今後は少子高齢化や人口減もあって、賃貸市場はますます空室が懸念されます。今後のシェアハウスの展望についてどのようにお考えでしょうか。これからシェアハウスを始めようかと考えているオーナーさんに、魅力や将来性を教えて頂ければと思います。
  • 鳥井)全国的には少子高齢化、人口減の問題はありますが、都心部は地方から移ってくる若い方が多いので、横ばいと考えています。そのため、弊社のシェアハウスは都心部に集中して運営しています。家具家電付きで普通の賃貸物件を借りるよりも初期費用や月々の賃料が安く済むため、上京してきたばかりの方や日本で働く外国人の方たちからニーズがあります。
  • 手塚)オーナーさんとの契約はサブリース契約が多いのでしょうか。
  • 鳥井)一般的にはシェアハウス運営会社が一括で借上げ、空室があっても固定の賃料をオーナーさんに保証するサブリース契約が多いです。他には、管理受託方式で入居賃料から固定の料率を頂く形での運営形態もあります。
  • …つづきは本誌で
2018年5月号
  • 「かぼちゃの馬車」運営 ㈱スマートデイズ 経営破綻
  • 首都圏を中心とした女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開する株式会社スマートデイズが4月9日、東京地裁に民事再生法の適用を申請しました。3月末現在で債権者は911人、負債総額は60億を超え、自己破産するオーナーさんもいます。今月号では、シェアハウスの運営会社である株式会社 クロスハウス 代表取締役 鳥井淳史様に伺いました。
  • 手塚)去年からすでに問題が表面化していた「かぼちゃの馬車」ですが、ついに経営破綻となりました。運営会社である㈱スマートデイズがオーナーへのサブリース賃料の支払い停止を発表し、毎月100万円前後のローン返済があるオーナーらが、同社や関連会社などを相手取って損害賠償を求める訴えを東京地裁に起こしたところでした。御社も都内にシェアハウスを展開され、同社の物件の一部の管理運営を引き継いでおられますが、今回の件について、問題点を教えて頂けないでしょうか。
  • 【破綻したビジネスモデル】
  • 鳥井)スマートデイズさんは4~5年ほど前にシェアハウス事業を始めたのですが、このような問題になった原因は、賃料の設定を一般市場よりも高額に設定していたこと、そして、シェアハウスの運営そのもので利益を上げるのではなく、キャッシュポイントを売買に置いて、物件の建築・販売の部分で利益を上げていたことだと思います。通常のシェアハウスは、既存の建物をオーナーさんにリノベーションしてもらい、それを運営会社が一括で借上げ、シェアハウスとして客付けします。オーナーさんには毎月サブリース料が運営会社から支払われ、入居者からの賃料とサブリース料金の差益が運営会社の利益になるわけです。ところが、スマートデイズさんは土地を仕入れて関連会社の建設会社でシェアハウスを建て、利回り8%ほどの収益物件として高額な価格でオーナーさんに売却。それを一括で借上げ、高額のサブリース料金を30年間保証するというやり方でした。特徴的なのは、賃料を相場より2~3割も高く設定していた点です。我々が査定すると1室あたり3~4万円にするところ、彼らは5~6万円で賃料設定しています。家賃7万円のシェアハウスが10室あれば満室稼働で賃料収入は70万円ですが、矛盾しているのが、オーナーさんにはそれより高い金額を保証していた点です。要は、満室でも赤字というわけです。では、そのお金はどこからくるのかというと、物件を高く売却した利益から補填していたわけです。例えば、市場価格では7千万円程度の物件を1億2~3千万円で売却し、その利益でサブリース料の赤字を穴埋めしていたということです。
  • …つづきは本誌で
2018年4月号
  • 東京都 平成30年住宅政策
  • 東京都の住宅政策について、東京都都市整備局 佐々木秀之 住宅政策推進部長に伺います。
  • 【空き家対策】
  • 手塚)空き家の問題は深刻で、全国で820万戸、都内でも82万戸もあると言われています。都の現状課題や取組などをお聞かせ下さい。
  • 佐々木)事も高い関心を持っており、都として力を入れて取り組んでいます。今年は5年に1回行われる総務省の住宅・土地統計調査が実施される年でもありますので、82万戸がどのように推移するか注視しています。都内と地方では空き家の発生要因や対策も異なってくるでしょうし、一筋縄ではいかない問題だと思っております。発生の要因は高齢化や建物の老朽化をはじめ、相続や税制の問題など、非常に複合的だと捉えております。また、中古住宅の市場が成熟途上にあり、消費者が安心して購入できる環境の整備が必要だと感じております。空き家対策は、適正管理や有効活用、発生の抑制を基本視座に据えた取組みが必要です。区や市でもそれぞれ空き家の実態調査や計画策定は進めていますので、都も引き続きお手伝いしたいと考えております。また、来年度からは、空き家の所有者と使いたいという方のマッチング体制の支援に取り組んでまいります。地域の活性化を目的とした集会施設などとして利用する場合は、新たに区市町村に対して補助も検討しており、来年度予算に盛り込んでおります。都議会で議決されれば来年度の事業として推進していきます。
  • …つづきは本誌で
2018年3月号
  • 住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度
  • 昨年10月25日に住宅確保要配慮者(以下、要配慮者)に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律(住宅セーフティネット法)が改正・施行されました。今月号では、東京都 都市整備局 住宅政策推進部 濱本真希 企画担当課長 に、東京都ではどのような取組みをされるのか伺います。
  • 手塚)新たな住宅セーフティネットの制度により、民間の大家さんが所有する空き家・空室を、高齢者や障害者等の要配慮者の住まいとして利用することが期待されます。本紙の新年号の対談でも国土交通省のご担当者に概要を伺いましたが、東京都としての取組をお聞かせ下さい。
  • 濱本)新たな住宅セーフティネット制度は、
    1 要配慮者の入居を拒まない住宅の登録制度
    2 登録住宅の改修費や家賃の低廉化等に対する財政支援
    3 要配慮者に対する居住支援の3つに分かれます。
    都は、登録目標戸数の設定(2025年度までに3万戸)や、面積要件の緩和、登録住宅への財政的な支援等により、入居を拒まない住宅の登録を進めていきたいと思います。
  • 【1要配慮者の入居を拒まない住宅の登録制度】
  • 濱本)耐震性能や面積基準等、一定の基準を満たす賃貸住宅を、事業者(大家)さんに申請・登録して頂き、広く都民の方に提供する制度です。登録主体は都内の場合、東京都(八王子市内の住宅のみ、八王子市)になります。登録は大家さんだけでなく、サブリース会社も行うことができます。
  • …つづきは本誌で
2018年2月号
  • 平成30年度 税制改正
  • 今月号は、吉田信一郎税理士事務所 税理士 吉田信一郎様よりご寄稿いただきました。吉田先生は協会の監事で、3面の「「税金相談室」もご執筆いただいています。
  • 平成30年度税制改正大綱が平成29年12月22日に閣議決定されました。地主様、家主様にとって影響の考えられる改正項目の概要を一部ご紹介させていただきます。改正の詳細につきましては、税制改正法案の国会審議を経た後、成立・公布、施行されますため、今後内容に変更の生じる可能性がありますことをご留意くださいますようお願い致します。
  • 1・平成30年度税制改正の背景
  • 働き方の多様化を踏まえ、様々な形で働く人をあまねく応援する等の観点から個人所得課税の見直しを行うとともに、デフレ脱却と経済再生に向け、賃上げ・生産性向上のための税制上の措置及び地域の中小企業の設備投資を促進するための税制上の措置を講じ、さらに、中小企業の代替わりを促進する事業承継税制の拡充、観光促進のための税として国際観光旅客税(仮称)の創設等を行います。また、地域社会を支える地方財政基盤の構築の観点から、地方消費税の清算基準の抜本的な見直し等を行います。このほか、国際課税制度の見直し、税務手続の電子化の推進やたばこ税の見直し等を行います
  • 2・個人所得課税
  • (1) 給与所得控除等の見直し
    ・控除額が一律10万円引き下げられます。
    ・給与所得控除の上限額が、給与収入金額850万円(現行1,000万円)、給与所得控除額195万円(現行220万円)に引き下げられます。
    ・ただし、給与等の収入金額が850万円を超える方で、特別障害者に該当する場合、年齢23歳未満の扶養親族を有する場合、特別障害者である同一生計配偶者や扶養親族を有する場合は、負担増が生じないよう一定の控除がされます。
    ・平成32年分以後の所得税、平成33年度分以後の個人住民税について適用されます。
  • …つづきは本誌で
2018年01月号
  • 平成30年度の賃貸住宅市場動向と国の施策等
  • 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律(住宅セーフティネット法)が改正され、昨年10月25日に施行されました。また、昨年は120年ぶりに民法(債権関係)も改正されています。新年号では、国土交通省 住宅局 住宅総合整備課 賃貸住宅対策室立岩里生太 (たていわ・りうた) 室長にお話を伺います。
  • 新たな住宅セーフティネット
  • 手塚)おはようございます。立岩室長には昨年の新年号でも対談にご協力頂きました。早速ですが、住宅セーフティネット制度について、概要を教えて下さい。
  • 立岩)民間の大家さんが所有されている空き家・空き室を活用して、今後ますます増加する単身高齢者を始め、障害者、ひとり親世帯、外国人等の住宅確保要配慮者、いわゆる住宅弱者の方々の住まいを確保しようというものです。制度は3つのパートから構成されています。
    ①要配慮者向け賃貸住宅の登録制度
    大家さんに要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅を都道府県等に登録して頂き、インターネット上のサイトで情報開示します。現在入居中の物件もご登録できます。
    ②登録頂いた住宅に対する経済的支援
    一定の要件のもと、大家さんにバリアフリー化・耐震・用途変更等の改修費への補助(原則国費上限50万円・戸当たり)や入居者負担を軽減する家賃の減額分への補助(国費上限2万円・戸当たり月額)を行います。また、家賃債務保証料を減額したときの補助もあります(国費上限3万円・戸当たり)。
    ③マッチング・入居支援の仕組みづくり
    住宅の登録制度や経済的支援があっても、要配慮者に情報が届かなければ入居にはつながりません。また、入居後も見守りや生活支援等が必要な場合もあります。しかし、その役割を大家さんだけで担うことは難しいため、厚生労働省とも連携して、入居支援等を行う居住支援法人の制度等を用意しています。
  • …つづきは本誌で
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Copyright©2015 特定非営利活動法人(NPO法人)日本地主家主協会 All right reserved.

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