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不動産や賃貸経営、相続などに関する内容を扱ったセミナーを無料でご招待します。 講演は弁護士、税理士、不動産鑑定士などの専門家をはじめ、協会のコンサルタントスタッフなどが講演いたします。また、行政の施策や制度などもセミナーでお知らせいたします。さらに、有料セミナーも、会員様は無料でご参加できます。

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建築をお考えの方には、建物設計やハウスメーカーによるコンペなどをすることで、その土地に適した有効活用の企画・立案をします。また、土地(底地・借地を含む)や建物の売却や購入、買い替えの方には無料で不動産鑑定士による査定もいたします。

バックナンバー
2017年09月号
  • 家族信託で認知症対策
  • 認知症を発症した時、その財産をご家族が管理・運用・処分できる制度として「家族信託」が注目されています。今月号および次号にわたって、協会顧問の税理士 伏木栄太郎先生に制度の仕組みについて伺います。
  • 家族信託の利用度が急増
  • 手塚)認知症、病気、障害などで意思判断能力に問題が生じた場合に、所有されている不動産の管理、運用をご本人の意思で実施することは不可能になります。そこで、その事前対策として、「家族信託(民事信託)」が注目されています。 その「家族信託」における制度の仕組みについて教えて下さい。
  • 伏木)「信託」という言葉は、投資信託のように、ご自身の財産を誰かに託すということです。家族信託とは、資産を持つ方がその保有する資産(不動産・預貯金など)を信頼できる家族に託し、その管理・運用・処分を任せる仕組みです。2006年の信託法の改正により民事信託も可能になり、財産を身内の方に託し運用することができるようになりました。「家族の家族による家族のための信託(財産管理)」とも言われています。一般社団法人 家族信託普及協会の調査では、信託の組成件数は急激に増えており、3年前は1年間で120件だったのに対し、今年は4ヶ月で同程度の件数に達しています。私ども新宿総合会計事務所では今年は4件の契約を受任いたしました。普及の背景にあるのは、成年後見制度が非常に使い勝手が悪いということや、日本人の個人金融資産1,600兆円のうち、6割の900兆円を65歳以上の高齢者が保有している事実とともに、健康寿命と実際の寿命との問題があります。判断能力があり自分のことは自分でできる「健康寿命」は男性が71歳、女性が75歳であるのに対し、その後も男性は9年、女性は11年長く生きるというデータがあります。つまり、判断能力がなくなってからも長期間生きるということです。この間、資産を何も運用できなければ経済的に非効率なのです。
  • …つづきは本誌で
2017年08月号
  • サブリース契約の注意点
  • サブリース契約は、空室になっても一定の賃料が入るため安心と思われがちですが、実際は賃料の減額や解約などでトラブルが起きています。今月号は、協会顧問の弁護士 田畑哲(さとし)先生に伺いました。
  • 手塚)サブリース関連の訴訟が増加しており、協会にも相談が多く寄せられます。改めて地主さん家主さんにサブリース契約の問題点がどのようなところにあるか再確認して頂きたいと思います。まずは、サブリース契約(一括借り上げ)がどのような契約形態かというところからお願いいたします。
  • 田畑)サブリース契約とは、オーナーさんからサブリース会社が物件を借り上げ、サブリース会社が転貸人となって転貸する契約形態を指すと考えられます。サブリース会社は実際の入居者からの家賃のうち、決められた保証家賃をオーナーさんに支払い、残額がサブリース会社の報酬となります。厳密に言えば、オーナーとサブリース会社間の賃貸借を「マスターリース契約」、サブリース会社とテナント間の賃貸借を「サブリース契約」といいます。サブリース会社が一括借り上げをすることによって、オーナーは実際の建物使用者(転借人)との間では契約当事者とならないため、空室リスクや苦情対応などの煩わしさ、賃貸滞納のリスクが低いというメリットがあります。
    サブリースがどこから生まれたのかは諸説あるらしく、文献では、1980年代のバブル経済の時期に、企業が保有している不動産の有効活用の一環として、当該企業が自社で建物を建て、これを不動産会社が一括借り上げをして転貸するという契約形態を取ったところからと書いてあるものもあります。
  • …つづきは本誌で
2017年07月号
  • 民法改正が不動産賃貸借に与える影響
  • 5月26日に改正民法(債権法)が成立しました。明治時代に制定されて以来、大幅な改正は120年ぶりとなります。この民法改正が不動産の賃貸借にどのような影響を与えるのか、オーナーさんとしてどの点に留意すべきか、先月号に引き続き協会顧問の弁護士 伊豆隆義先生に伺いました。
  • 手塚)民法の改正については当協会のセミナーでも取り上げたことがあります。各方面で様々な影響があると思われますが、不動産賃貸借に絞ってポイントを教えて頂きたいと思います。
  • 伊豆)民法の一部改正が成立しました。法制審議会の議論は前政権の時から始まっていますので、民主党政権、自民党政権にまたがっての作業での立法でした。4月14日に衆議院で可決され、5月26日に参議院で可決され、新法成立に至りました。民法の中でも債権編は非常に重要な部分です。今回は、債権編以外にも、時効なども改正されています。改正法は、不動産賃貸にも直接の影響があります。特に、①個人の連帯保証契約についての改正、②賃借人の賃貸目的物に対する修繕権の明文化、③敷金並びに賃借人の原状回復に通常損耗が含まれないことの明文化などの、気になる3点をお話したいと思います。
  • …つづきは本誌で
2017年06月号
  • 民泊新法「住宅宿泊事業法」来年施行か
  • 住宅を活用して宿泊サービスを提供する「民泊」が世界各国で展開されています。日本でも、外国人観光客などの宿泊の受け皿として急速に普及しており、空き家・空室対策として検討されている方も多いと思います。今月号では、民泊の問題点や注意点、そして今後施行が期待される「民泊新法」について、協会 顧問の弁護士 伊豆隆義先生に伺いました。
  • 民泊とは
  • 手塚)訪日外国人観光客は2016年度で約2,404万人に達し、2020年の東京オリンピックまでに4,000万人の目標を政府は掲げています。その中で増加する外国人観光客の受け皿としてアパートやマンション、戸建の空き家などの住宅を簡易的な宿泊施設とする「民泊」が注目されています。一方で、法律の規制が進まないうちに民泊が始まってしまったため、民泊に関する法整備が求められています。そもそも民泊は、法的にはどのように定義されているのでしょうか。
  • 伊豆)法律に「民泊」という用語はなく、「厚生労働省と観光庁の有識者検討会の最終報告書では、「住宅(戸建住宅、共同住宅等)の全部又は一部を活用して、宿泊サービスを提供するもの」と定義しています。宿泊サービスの提供とされますので、本来は、旅館業法の適用対象です。しかし、現在の民泊は、「旅館業法」の許可を受けていない違法な民泊がほとんどであると思います。
    旅館業法の規制下では、玄関帳場の設置や客室数や客室面積などについての規制、用途地域の問題などがあり、空室利用としての民泊事業は、要件が緩やかな簡易宿泊営業では可能性あるものの、全般的に厳しいのが現状です。国家戦略特区に指定された地区で、民泊条例にて旅館業法適用外の特区民泊を認めることができますが、東京圏で民泊条例で特区民泊を認めているのは、大田区だけです(平成28年12月10日現在)。現在、政府では民泊に関する「新法」の法案を閣議決定し、国会に提出済です。本号が出る頃には成立している可能性もあります。
  • …つづきは本誌で
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Copyright©2015 特定非営利活動法人(NPO法人)日本地主家主協会 All right reserved.

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