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トラブルが起きた時はもちろん、将来の更新や相続・事業承継などに備えて、あらかじめご相談いただくことで、より良い対策をとることができます。

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「和楽」は東京都、神奈川県などの各市区町をはじめ、首都圏主要都市の行政担当部署にも配布させて頂いております。

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不動産や賃貸経営、相続などに関する内容を扱ったセミナーを無料でご招待します。 講演は弁護士、税理士、不動産鑑定士などの専門家をはじめ、協会のコンサルタントスタッフなどが講演いたします。また、行政の施策や制度などもセミナーでお知らせいたします。さらに、有料セミナーも、会員様は無料でご参加できます。

特典5 無料で建物設計・資産評価(査定)

建築をお考えの方には、建物設計やハウスメーカーによるコンペなどをすることで、その土地に適した有効活用の企画・立案をします。また、土地(底地・借地を含む)や建物の売却や購入、買い替えの方には無料で不動産鑑定士による査定もいたします。

バックナンバー
2017年11月号
  • 横浜市の住生活基本計画と空き家対策
  • 今月号では、横浜市の住宅政策について、横浜市建築局 住宅部住宅政策課長 磐村信哉(いわむら・のぶや)様に伺いました。
  • 横浜市の住生活の基本理念
  • 手塚)まずは横浜市の住宅政策の基本理念からお聞かせ下さい。
  • 磐村)横浜市では、「横浜市基本構想(長期ビジョン)」を上位計画とした住宅部門の基本計画として、「住生活基本計画」を策定し、都市計画、環境、福祉、及び防災など関連する部門別計画と連携を図り、計画を推進しております。施策・事業については、年度ごとに成果指標による達成状況を評価検証するとともに、国の住宅政策の動向、社会・経済情勢の変化などを踏まえ、おおむね5年を目安に見直すことにしております。現在は平成23年に策定した計画の改定素案の検討段階で、本年度中には改訂する予定です。「ひと・すまい・くらしがつながり、活力と魅力あふれる持続可能なまち よこはま」を基本理念とし、横浜の魅力を生かした住まいづくり、子育て支援や高齢者などの居住支援、東日本大震災を教訓とする災害に強く環境に配慮したまちづくりなどの取組を進めております。
  • …つづきは本誌で
2017年10月号
  • 家族信託で認知症対策
  • 前号に続き、協会顧問の税理士 伏木栄太郎先生に制度の仕組みについて伺います。
  • 成年後見制度や遺言とどう違うのか
  • 手塚)成年後見制度や遺言書、家族信託を比較した場合に、どのような点が異なるのでしょうか。

    ◆ 財産の売却・運用ができる
    伏木 基本的には、成年後見制度は財産を減らさずに守ることが目的ですので、預貯金や不動産はそのまま維持するとされています。たとえ親族や相続人であろうが引き出して使ったり不動産を売却することはできません。これに対して、家族信託では、委託者が認知症になり判断能力がなくなった際に、受託者は資産の管理、運用、処分が可能になります。また、信託の開始は自由に決めることができるため、ご自身がお元気なうちに事業承継できる点もお勧めです。

    ◆ 二次相続以降も決められる
    伏木 遺言の効力は一代限りですが、家族信託であれば、二次相続以降、何世代でも指定し、委託者の意向を何代にも繋げ、財産の管理・運用をすることができます。例えば、「不動産を息子に相続させる。ただし、息子が死亡した場合には娘に相続させる」という内容は、家族信託ならば有効ですが、遺言書では無効です。

    ◆ 監督機関
    伏木 成年後見人は司法書士などの職業後見人が多く、法定後見は家庭裁判所が選任した後見監督人に、財産を勝手に処分しないよう常にチェックされます。家族信託では不動産の処分が自由にできますが、任意で信託監督人を定めることはできます。
  • 成年後見制度と家族信託を併用
  • 手塚)家族信託は自由度が高く、使い勝手が良さそうに思えますが、対応できないところはあるのでしょうか。
  • …つづきは本誌で
2017年09月号
  • 家族信託で認知症対策
  • 認知症を発症した時、その財産をご家族が管理・運用・処分できる制度として「家族信託」が注目されています。今月号および次号にわたって、協会顧問の税理士 伏木栄太郎先生に制度の仕組みについて伺います。
  • 家族信託の利用度が急増
  • 手塚)認知症、病気、障害などで意思判断能力に問題が生じた場合に、所有されている不動産の管理、運用をご本人の意思で実施することは不可能になります。そこで、その事前対策として、「家族信託(民事信託)」が注目されています。 その「家族信託」における制度の仕組みについて教えて下さい。
  • 伏木)「信託」という言葉は、投資信託のように、ご自身の財産を誰かに託すということです。家族信託とは、資産を持つ方がその保有する資産(不動産・預貯金など)を信頼できる家族に託し、その管理・運用・処分を任せる仕組みです。2006年の信託法の改正により民事信託も可能になり、財産を身内の方に託し運用することができるようになりました。「家族の家族による家族のための信託(財産管理)」とも言われています。一般社団法人 家族信託普及協会の調査では、信託の組成件数は急激に増えており、3年前は1年間で120件だったのに対し、今年は4ヶ月で同程度の件数に達しています。私ども新宿総合会計事務所では今年は4件の契約を受任いたしました。普及の背景にあるのは、成年後見制度が非常に使い勝手が悪いということや、日本人の個人金融資産1,600兆円のうち、6割の900兆円を65歳以上の高齢者が保有している事実とともに、健康寿命と実際の寿命との問題があります。判断能力があり自分のことは自分でできる「健康寿命」は男性が71歳、女性が75歳であるのに対し、その後も男性は9年、女性は11年長く生きるというデータがあります。つまり、判断能力がなくなってからも長期間生きるということです。この間、資産を何も運用できなければ経済的に非効率なのです。
  • …つづきは本誌で
2017年08月号
  • サブリース契約の注意点
  • サブリース契約は、空室になっても一定の賃料が入るため安心と思われがちですが、実際は賃料の減額や解約などでトラブルが起きています。今月号は、協会顧問の弁護士 田畑哲(さとし)先生に伺いました。
  • 手塚)サブリース関連の訴訟が増加しており、協会にも相談が多く寄せられます。改めて地主さん家主さんにサブリース契約の問題点がどのようなところにあるか再確認して頂きたいと思います。まずは、サブリース契約(一括借り上げ)がどのような契約形態かというところからお願いいたします。
  • 田畑)サブリース契約とは、オーナーさんからサブリース会社が物件を借り上げ、サブリース会社が転貸人となって転貸する契約形態を指すと考えられます。サブリース会社は実際の入居者からの家賃のうち、決められた保証家賃をオーナーさんに支払い、残額がサブリース会社の報酬となります。厳密に言えば、オーナーとサブリース会社間の賃貸借を「マスターリース契約」、サブリース会社とテナント間の賃貸借を「サブリース契約」といいます。サブリース会社が一括借り上げをすることによって、オーナーは実際の建物使用者(転借人)との間では契約当事者とならないため、空室リスクや苦情対応などの煩わしさ、賃貸滞納のリスクが低いというメリットがあります。
    サブリースがどこから生まれたのかは諸説あるらしく、文献では、1980年代のバブル経済の時期に、企業が保有している不動産の有効活用の一環として、当該企業が自社で建物を建て、これを不動産会社が一括借り上げをして転貸するという契約形態を取ったところからと書いてあるものもあります。
  • …つづきは本誌で
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Copyright©2015 特定非営利活動法人(NPO法人)日本地主家主協会 All right reserved.

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