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不動産や賃貸経営、相続などに関する内容を扱ったセミナーを無料でご招待します。講演は弁護士、税理士、不動産鑑定士などの専門家をはじめ、協会のコンサルタントスタッフなどが講演いたします。また、行政の施策や制度などもセミナーでお知らせいたします。さらに、有料セミナーも、会員様は無料でご参加できます。

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バックナンバー
2019年8月号
  • 年間3万6千件の相談! 最近のご相談事例とその対応
  • 8月号では、東京都に寄せられる不動産の相談に対応されているお二人にお話を伺います。東京都住宅政策本部 住宅企画部 西崎晃不動産業課課長、山﨑美樹子適正取引推進促進担当課長です。
  • 手塚)当協会でもオーナーさん側のご相談を受けておりますが、都庁にこのような部署があることをご存知ない方もいますので、まずは不動産業課のお仕事内容からお伺いします。
  • 西崎)不動産業課は、宅地建物取引業法(以下、宅建業法という。)に基づく宅建業者の免許申請や各種届出の窓口としての機能のほか、宅建業者を指導監督をする権限も持っています。宅建業法の違反等についてのご相談があれば、必要に応じて、宅建業者に対して宅建業法に基づいた指導をし、場合によっては処分することもあります。
  • 手塚)適正取引促進担当部署のお仕事内容はいかがでしょうか。
  • 山﨑)主に宅建業法に関する業者とのトラブルの相談やそれに伴う業者への指導等を行っております。また、宅建業法と関わりのない部分についても「賃貸ホットライン」という相談窓口を設けて対応しています。他にも「特別相談室」として、無料の弁護士相談の窓口を設けており、貸主さん借主さんをはじめ、都民や事業者の皆様の不動産取引に関する相談を幅広く受けています。
  • 手塚)個人の不動産オーナーさんからのご相談もあると思いますが、どのような内容が多いのでしょうか。
  • 西崎)ここ数年、不動産業課に寄せられたご相談は年間約3万6千件。そのうち賃貸に関する相談が4割超を占めています。その中で最も多いのが退去時の原状回復、これが4割となっています。続いて契約内容に関するものが2割、入居中の修繕や管理に関する相談が1割強です。
  • …つづきは本誌で
2019年7月号
  • 令和元年 東京都住宅政策
  • 先東京都は、「東京都住宅マスタープラン」に定める目標達成のため、都市づくり政策との連携を発展させながら、住宅行政の体制強化をすべく、新たに「住宅政策本部」を設置しました。今月号は、佐々木秀之 住宅企画部長に伺います。
  • 手塚)早速ですが、東京都の「住宅政策本部」の取り組みについて、教えて下さい。
  • 佐々木)世帯の高齢化・単身化、住宅ストックの老朽化が進行し、今後、人口減少社会の到来も見込まれるなど、東京の住宅行政を取り巻く環境は大きく変化しています。これらを見据え、老朽マンションや空き家への対策、住宅セーフティネットの構築、大規模災害への対応など、多岐にわたる施策を早急に進めていく必要があります。こうした課題に的確かつ迅速に対応し、住宅行政の体制強化を図るため、本年4月、「住宅政策本部」が設置されました。都市整備局から独立し、住宅行政を専管する組織として、施策に取り組んでまいります。
  • 【老朽マンション対策】
  • 手塚)その中の一環として、老朽マンションの対策を強化されていますが、具体的にはどういった取り組みをされていますか。
  • 佐々木)分譲マンションは平成30年度末時点で都内に約184万戸あり、全国の3分の1にのぼります。総世帯数の約4分の1を占め、都民の主要な居住形態として広く普及しています。今後、建物の老朽化と居住者の高齢化という「二つの老い」が進行し、マンション管理組合の機能低下が懸念されています。これまでも、管理組合の自主的な取組を後押しするため、ガイドラインの作成やアドバイザーの派遣など、支援策を実施してきましたが、管理組合が機能していないマンションには施策が届かないため、本年3月、「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」を制定し、都内分譲マンションに対して、管理状況届出制度を導入していきます。
  • …つづきは本誌で
2019年6月号
  • 空き家問題と地価動向
  • 先日、総務省より、平成30年度時点の全国の「空き家数」が発表されました。先月号に続き、一般財団法人 日本不動産研究所 主任研究員で不動産エコノミストの吉野薫先生に、空き家問題について伺います。
  • 【空き家の増加も地価に影響】
  • 手塚)先日、総務省の最新の調査結果が発表されました。「平成30年住宅・土地統計調査」によると、平成30年の空き家調査で、全国の空き家が846万戸と、5年前に比べ26万戸の増加。空き家率(総住宅戸数に占める空き家の割合)は、13.6%と0.1ポイントの上昇でいずれも過去最高となりました。空き家の増加は地価と密接に関係しているのでしょうか?
  • 吉野)空き家が発生する背景は、地価の動向に大いに反映していると思います。住宅の需要が落ちているエリアは、地価も出遅れている傾向があります。東京近郊でも郊外の住宅地、戸建て住宅地、駅から多少遠いエリア、傾斜地などは出遅れの傾向があります。あとは高度成長期にできたニュータウンなどです。子ども世代が巣立っていくと、新しい住民が入らず空き家になっていると思います。実際、地価動向を見ていても、まさにこのストーリーに合致していて、特に東京圏では高度成長期に開発された交通利便性の劣る土地、あとは三浦半島のように漁村や山村がそのまま住宅に転用されている所が、まさに下落しています。新しく住宅を持とうとする需要にマッチしていないため、空き家になるのでしょう。
  • …つづきは本誌で
2019年5月号
  • 平成31年(2019年)公示価格発表、今後の地価動向と不動産市況
  • 3月19日に国土交通省から地価公示が発表されました。今月号は、高度な知識と豊富な経験で公正・中立な第三者の立場で不動産の適正な鑑定評価や研究をされている 一般財団法人 日本不動産研究所 研究部 主任研究員であり、不動産エコノミストの吉野薫先生にお話を伺います。
  • 【不動産市場の動向】
  • 手塚)平成最後の31年度の地価公示が発表されましたが、日本の不動産市場の動向を教えて下さい。
  • 吉野)率直に言って強かったですね。ここしばらく地価の上昇局面が続いている中で、頭打ち感も出て来るんじゃないかという雰囲気もありましたが、実際は、地価の上昇は緩やかではあるものの、加速しているような印象でした。地価の上昇局面が広がっている中で、地域的にも地価の上昇は拡大しているように思えます。その中でも、二極化が進んでいるのが特徴的です。前回の地下上昇局面のピークは2008年でしたが、当時のように大都市圏が上昇して地方が下落しているという単純な話ではなく、大都市圏・地方圏の中でも、それぞれ上昇、下落した所があります。2008年当時の地価の上昇地点をみると、東京・名古屋・大阪を中心とする三大都市圏が多かったのに対し、今回は三大都市圏でも格差が出ています。また、「札仙広福」(札幌・仙台・広島・福岡)に代表されるように、地方4市や拠点性の高い都市は地価が上昇しています。実質的な利便性や用益が地価に反映されたという印象を受けますね。
  • …つづきは本誌で
2019年4月号
  • 平成31年度 税制改正
  • 今月号は、中根税務会計事務所 税理士 中根 武様よりご寄稿いただきました。中根先生は協会の理事で、3面の「知って得する税知識」もご執筆いただいています。
  •  平成31年度税制改正大綱が平成30年12月21日に閣議決定されました。和楽の読者の皆様にとって重要な改正項目の概要をコンパクトに説明させていただきます。ただし、税制改正法案の国会審議を経た後、成立・公布、施行されますため、今後内容に変更が生じる可能性がありますことをご容赦願います。
  • 1・平成31年度税制改正の背景
  •  消費税率の引上げに際し、需要変動の平準化等の観点から、住宅に対する税制上の支援策を講ずるとともに、車体課税について、地方の安定的な財源を確保しつつ大幅な見直しを行います。さらにデフレ脱却と経済再生を確実なものとするため、研究開発税制の見直し等を行います。また、都市・地方の持続可能な発展のための地方税体系の構築の観点から、特別法人事業税(仮称)及び特別法人事業譲与税(仮称)の創設等を行います。このほか、森林環境税(仮称)及び森林環境譲与税(仮称)の創設、国際的な租税回避により効果的に対応するための国際課税制度の見直し、経済取引の多様性等を踏まえた納税環境の整備等を行います。
  • …つづきは本誌で
2019年3月号
  • 民法(相続法)が40年ぶりに改正
  • 相続法が40年ぶりに改正され、「配偶者居住権」という権利が出来ました。空き家問題もふくめ、先月号に引き続き、弁護士の安藤寿朗先生に解説して頂きます。
  • 手塚)今回の相続法の改正で、注目すべき点を解説して頂けないでしょうか。
  • 【配偶者居住権】
  • 安藤)相続法が40年ぶりの改正と言われています。前回の改正は昭和55年で、配偶者の相続分が増えました。相続人が子供と配偶者の場合、配偶者の法定相続分は3分の1、子供が3分2でしたが、55年の改正で配偶者の地位が上がり、2分の1になったのです。昔は妻に対する評価が低かったということでしょう。社会情勢に応じて配偶者の権利や評価を見直したんですね。今回の改正では、配偶者の居住権をさらに守ろうということで「配偶者居住権」が創設されました。配偶者は亡くなるまでその家に住み続けていいという権利(利用権)です。
  • 手塚)自宅の所有権を妻に相続させるのとあまり変わらないように思えるのですが。
  • 安藤)相続できる金銭が少ないと、老後の生活に不自由するからではないでしょうか。配偶者の住宅と生活費を確保することが「配偶者居住権」の目的であると思われます。現行法では、配偶者が建物を相続すると建物評価が大部分を占めるため、現金はあまり相続できません。
  • …つづきは本誌で
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