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[個人]入会金10,000円 年会費12,000円
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会員になると、無料5大特典があります!
特典1 各士業の先生をコンサルタントが無料でご紹介!さらに初回面談も無料!

三十五余年にわたり多くの事例を解決してきた、コンサルタントがあなたのお悩みを解決できる士業の先生をご紹介します。

家賃滞納、貸地問題、相続対策における専門家のご紹介!
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それぞれのご相談を別々に依頼すると煩雑になりますので、ワンストップで問題を解決できるように様々な分野に特化した先生方をご紹介できます!

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会員様のご相談は随時無料でお受けしています。

トラブルが起きた時はもちろん、将来の更新や相続・事業承継などに備えて、あらかじめご相談いただくことで、より良い対策をとることができます。

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不動産や賃貸経営、相続などに関する内容を扱ったセミナーを無料でご招待します。講演は弁護士、税理士、不動産鑑定士などの専門家をはじめ、協会のコンサルタントスタッフなどが講演いたします。また、行政の施策や制度などもセミナーでお知らせいたします。さらに、有料セミナーも、会員様は無料でご参加できます。

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建築をお考えの方には、建物設計やハウスメーカーによるコンペなどをすることで、その土地に適した有効活用の企画・立案をします。また、土地(底地・借地を含む)や建物の売却や購入、買い替えの方には無料で不動産鑑定士による査定もいたします。

バックナンバー
2018年10月号
  • 天国へのお引越しのお手伝い
  • 今月号の対談では、日本初の遺品整理会社キーパーズ有限会社の吉田太一代表取締役にお話を伺います。キーパーズは設立15周年を迎える遺品整理のパイオニアです。
    全国直営で対応しており、延べ5万件以上の実績があります。
  • 【年間2千件の依頼】
  • 手塚)吉田社長には5年前にも対談でお話頂きました。今でこそ「遺品整理」という仕事は認知度が上がりましたが、その分、様々な業者さんが参入するようになりました。どの様な差別化を図っているのでしょうか?
  • 吉田)設立時は「遺品整理」と言う言葉を使う人は全国でも私しかいませんでしたが、今では誰もが知っているサービスになりました。
    NHKの「にっぽんの現場」など数百に及ぶメディアの取材を受け弊社もある程度ブランド価値があり、キーパーズを認知されたうえでのご依頼が98%に上る状況です。様々な雑誌のコラムも連載していまして、オーナーさんからの依頼も増えています。
    また、不動産事業会社だけでなく全国の大手保険会社、銀行、生協、葬儀関連業者などとの提携も急増しています。遺品整理は、ひとり住まいの亡くなった方の遺品を単に片付けるだけでなく、現場から知り得た故人の思いや生き様をご遺族に伝えるという重要な役割もあります。ご遺族にとっては、遺品が整理されることで故人のことを記憶の中に入れ、気持ちを切り替えていくための大事な儀式のようなものです。時間のゆとりが無い方や、人手がないなど、理由は様々ですが、本来ご遺族がやることを、全て私たちが代行させて頂くのです。遺品整理専門会社のキーパーズに依頼することで、ご遺族は故人に対して出来る限りの事はちゃんとしてあげたという自身の納得が得られるのです。
  • 手塚)依頼されるのはどういう方が多いですか?
  • 吉田)一人住まいで亡くなった高齢者のご遺族がほとんどです。身内はいるが、疎遠という方が多いですね。
    また、事故物件を専門に扱っていると勘違いされていますが、そういう物件は全体の2割程度で、多くは病院などで亡くなられたり、看取られた方々です。
  • …つづきは本誌で
2018年9月号
  • 神奈川県居住支援協議会のサポート施策
  • 空き家・空室を、高齢者や障がい者などの住宅確保要配慮者の住まいとして活用することが求められています。今月号では、神奈川県居住支援協議会の会長である神奈川県県土整備局 庄司博之建築住宅部長にお話を伺います。
  • 【神奈川県居住支援協議会のサポート事業】
  • 手塚)私たちは貴協議会より、高齢者・障がい者・低所得者等の住宅確保要配慮者のお住まいを探すお手伝いをする入居支援事業を平成26年度から受託し協力させて頂いております。この対談を通じて、居住支援協議会の活動を知って頂き、住宅をお探しの要配慮者へのお部屋の提供が進めば、大家さんにとっても空室の解消に繋がります。まずはどのような活動をされているかお聞かせ下さい。
  • 庄司)神奈川県では、平成22年に協議会を設立しています。行政や不動産団体をはじめ、生活サポートをする福祉系の団体などが会員となっており、高齢者や障がい者、外国人や子育て世帯などが民間賃貸住宅に円滑に入居できるよう、要配慮者および大家さん側の双方に住宅情報などの提供を行っています。
  • …つづきは本誌で
2018年8月号
  • 空き家・空室を拠点とした犯罪インフラの撲滅
  • 空き家や空室を利用した犯罪が増えています。今月号は、賃貸物件に係る犯罪の防止・撲滅を目指して、神奈川県警察本部 日下部裕也 警視に、犯罪の手口や対策法について伺いました。
  • 手塚)上以前から神奈川県警察組織犯罪分析課より、空き家や空室を使った犯罪が増えているため、大家さんへ注意喚起したいというお話を頂いておりました。どのような犯罪に利用されているのか、どうやって対処すればいいか、不動産オーナーの皆さんにお伝えし、犯罪防止に取り組んで頂ければと思います。
  • 【賃貸物件をネット通販詐欺や違法薬物の受取場所に悪用される】
  • 日下部)神奈川県警察では、犯罪を助長したり容易にしている基盤、犯罪の温床となっている物等の「犯罪インフラ」を根絶する対策を強力に推進しています。近年、インターネット通販詐欺の被害商品、振り込め詐欺の被害金、薬物密売事犯の違法薬物等を賃貸住宅の空き家や空室等を送り先にして受取る事犯が多発し、賃貸住宅の空き家や空室等が犯罪インフラとなっている実態があり、県警察では、この対策に力を注いでいます。中でも、空き家や空室で通販商品を受取るネット通販詐欺の手口は5年ほど前から発生し、増加傾向にあります。インターネットの通販サイトで購入した商品を空室に配送させ、空室に不法侵入した犯人は、そこで商品を受け取り、転売するのです。通販サイトでの支払いには、スキミング等で不正に入手したクレジットカード情報を使って決済をしています。商品の受取役を募集し、高額な収入を謳い文句にしたアルバイト募集に騙された外国人留学生等を商品の受取役にしていたケースもありました。
  • …つづきは本誌で
2018年7月号
  • 賃貸トラブル解決策
  • 今月号では、協会に寄せられるオーナーさんからのご相談についての解決方法を、日本橋さくら法律事務所 代表 弁護士の上野晃先生にお伺いします。上野先生は、不動産の立ち退きを専門にしていますが、離婚に伴う親権に関する裁判でも見事勝訴されるなど、多岐にわたりご活躍されています。
  • 【家賃滞納&退去】
  • 手塚)上野先生は、家賃滞納の際の賃借人の退去を専門にやられていますが、賃借人退去の一般的な流れをご存知ない方もいらっしゃると思いますので、教えて下さい。
  • 上野)家賃を1ヶ月でも滞納したらすぐに契約解除できると思っている方がいますが、裁判では、貸主と借主の信頼関係が破壊されていると認められない場合には、契約の解除はできないと判断されます。他の契約違反があればそれも考慮されますが、滞納だけであれば一般的には3ヶ月ないと契約解除できないと言われています。
    3ヶ月の滞納があれば、配達証明付内容証明で「この文書が手元に届いてから○日(5日~1週間)以内に滞納賃料全額を支払わなければ賃貸借契約を解除する」という通知を出します。支払いがなければその時点で契約解除になり、裁判になります。それ以降は賃借人は占有の権原がないのに不法に占拠している状態となります。
    裁判所に訴状を提出したら、裁判の期日が1ヶ月~1ヶ月半後に設定され、概ね1週間ほどで判決が出ます。そこから強制執行(明け渡し)に入ります。これも1ヶ月半ほどかかるでしょうか。裁判所が任命した執行官や弁護士、管理会社さん、鍵屋さんなどが立会い、滞納者の家財など全て運び出し、倉庫などに3~4週間ほど保管します。作業自体は1~2時間で終わります。
    尚、契約解除した後、判決が出るまでの間に入金があったら裁判では勝てないのかと、よく聞かれるのですが、それは誤解です。契約解除後に入金があっても、原則として、解除の効果はくつがえることはありません。しかし、「和解」という形をとることはあります。和解と言うのは、「そこに住み続けてもいい。ただし、今後一度でも滞納したらすぐに明渡してもらう」ということです。なぜこうするかというと、この和解調書があれば、次に滞納した時に、裁判をしなくてもすぐに強制執行ができるからです。ですから、和解にはメリットがあるのです。
  • …つづきは本誌で
2018年6月号
  • 今話題のシェアハウス経営 そのリスクと展望
  • 今月号では、先月号に引き続き、株式会社クロスハウスの代表取締役 鳥井淳史様に、同社が運営するシェアハウスについて伺います。アパート・マンションの賃貸物件が飽和状態になっている今、物件をシェアハウスとして活用したいというオーナーさんからのお問合せが増えています。
  • 【シェアハウスの展望】
  • 手塚)今後は少子高齢化や人口減もあって、賃貸市場はますます空室が懸念されます。今後のシェアハウスの展望についてどのようにお考えでしょうか。これからシェアハウスを始めようかと考えているオーナーさんに、魅力や将来性を教えて頂ければと思います。
  • 鳥井)全国的には少子高齢化、人口減の問題はありますが、都心部は地方から移ってくる若い方が多いので、横ばいと考えています。そのため、弊社のシェアハウスは都心部に集中して運営しています。家具家電付きで普通の賃貸物件を借りるよりも初期費用や月々の賃料が安く済むため、上京してきたばかりの方や日本で働く外国人の方たちからニーズがあります。
  • 手塚)オーナーさんとの契約はサブリース契約が多いのでしょうか。
  • 鳥井)一般的にはシェアハウス運営会社が一括で借上げ、空室があっても固定の賃料をオーナーさんに保証するサブリース契約が多いです。他には、管理受託方式で入居賃料から固定の料率を頂く形での運営形態もあります。
  • …つづきは本誌で
2018年5月号
  • 「かぼちゃの馬車」運営 ㈱スマートデイズ 経営破綻
  • 首都圏を中心とした女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開する株式会社スマートデイズが4月9日、東京地裁に民事再生法の適用を申請しました。3月末現在で債権者は911人、負債総額は60億を超え、自己破産するオーナーさんもいます。今月号では、シェアハウスの運営会社である株式会社 クロスハウス 代表取締役 鳥井淳史様に伺いました。
  • 手塚)去年からすでに問題が表面化していた「かぼちゃの馬車」ですが、ついに経営破綻となりました。運営会社である㈱スマートデイズがオーナーへのサブリース賃料の支払い停止を発表し、毎月100万円前後のローン返済があるオーナーらが、同社や関連会社などを相手取って損害賠償を求める訴えを東京地裁に起こしたところでした。御社も都内にシェアハウスを展開され、同社の物件の一部の管理運営を引き継いでおられますが、今回の件について、問題点を教えて頂けないでしょうか。
  • 【破綻したビジネスモデル】
  • 鳥井)スマートデイズさんは4~5年ほど前にシェアハウス事業を始めたのですが、このような問題になった原因は、賃料の設定を一般市場よりも高額に設定していたこと、そして、シェアハウスの運営そのもので利益を上げるのではなく、キャッシュポイントを売買に置いて、物件の建築・販売の部分で利益を上げていたことだと思います。通常のシェアハウスは、既存の建物をオーナーさんにリノベーションしてもらい、それを運営会社が一括で借上げ、シェアハウスとして客付けします。オーナーさんには毎月サブリース料が運営会社から支払われ、入居者からの賃料とサブリース料金の差益が運営会社の利益になるわけです。ところが、スマートデイズさんは土地を仕入れて関連会社の建設会社でシェアハウスを建て、利回り8%ほどの収益物件として高額な価格でオーナーさんに売却。それを一括で借上げ、高額のサブリース料金を30年間保証するというやり方でした。特徴的なのは、賃料を相場より2~3割も高く設定していた点です。我々が査定すると1室あたり3~4万円にするところ、彼らは5~6万円で賃料設定しています。家賃7万円のシェアハウスが10室あれば満室稼働で賃料収入は70万円ですが、矛盾しているのが、オーナーさんにはそれより高い金額を保証していた点です。要は、満室でも赤字というわけです。では、そのお金はどこからくるのかというと、物件を高く売却した利益から補填していたわけです。例えば、市場価格では7千万円程度の物件を1億2~3千万円で売却し、その利益でサブリース料の赤字を穴埋めしていたということです。
  • …つづきは本誌で
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Copyright©2015 特定非営利活動法人(NPO法人)日本地主家主協会 All right reserved.

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